さて、世間は繁忙期とやらで入退去があるようですが、
ボクはなんというか…おいてけぼりになった気分で。
元々は、「遠距離なので、需要がしっかりした、出入りの少なそうな物件」を
選んできました。
遠距離なので、内装を自分で依頼するのは手間だし
管理会社を通してフカされるのも嫌だし…。
とまあそんな感じで、ほぼ入退去童貞です。
良いことじゃん…そう思って来ましたが、実はこれ、困る点も。
物件の中には、コロナ下で賃貸借契約を結んだ賃借人も入っているわけで、
当然、当時の家賃は今より結構安いです。
これが一部、ずーっと入居してるわけで。
（一部は、入居時はかなり安めの家賃で、2年後にガッツリ目に値上げという
アクロバティックな契約のモノもあって、それでも退去がなかったわけですが）
例えばね、ある地域の物件の売買の相場が、だいたい家賃の10倍
（利回り10％）だとしましょ。
ここに4部屋の小ぶりなアパートを持ってるとして
家賃が平均して、相場より5000円安いとします。
月2万円、安いわけです。
ま、修繕費を高めに30万としましょう。
（もうちょい安くしようよｗ）
まあ15万だとしても良いんだけど…。
月5000円、年間6万円上げる為に
30万かけるとしたら、ちょっとなあ、15万でも…うーん…
となると、家賃5000円値上げしたいです、と賃借人さんに言うのもちょっと。
平均5000円なんで、1万円ぐらい安い賃借人さんだけに
「1万円上げたいです」って言うのはアリだけど…。
まあ物価高だし、みなさんたいへんだろうし、今それを言うのもなあ…なんて。
出入り、滞納が無いってことは、想定通りに回ってるってことだし…。
でもねこれ、売却したいとなると別の話なんです。
さっきの仮定、利回り10％が相場なわけで。
家賃が5000円ずつ、2万円上がれば、
年24万…売却価格にすれば、240万ほど高く売ることを見込めるわけです。
240万かあ…手数料とか色々考えて、その物件の手残りの2年分切るかなあ…。
その為に、藪をつついて、蛇が出るか鬼が出るか…うーん。
まあもうちょい放っておこう。
日銀だってそんな、がつがつ利上げしないだろうし
ちょっとぐらい利払いが上がったって回るし。
値上げするなら、繁忙期にしなくてもいいし…。
でももし、退去が出るのなら、入居付けは繁忙期の方がスムーズかも？
なあんて迷ったりもしながら、放置してます。
もっと優秀な大家さんなら、何かするんだろうか…？
自分はまだまだです。
同じくずっと悩んでいるのが、宅配ボックス。
価格的に、置けなくはないですが
これも、元々の入退去が少ないと
いまひとつモチベーションが沸かなくて…放置してます。
それとは別の悩みは、インボイスです。
「今年は物件を買わないことにしようかな？」などと言いつつも、
毎日物件情報は見ているわけで…。
今のところボクは、居住用だけなので必要は無いのですが
「良いかも？」と思う物件の中には
「1階が店舗事務所」のモノが結構あって…。
インボイスしてれば、見に行くんだけどなあ…。
いっそインボイスしちゃおうか、いや、もう少し、売り上げ1000万を超えるまで待つか？
（そもそも物件を買わなければ売り上げ1000万超えないわけでｗ）
遠距離だと、物件ひとつ見に行くのに、ウン万円だからなあ…。
ああどうしよう？
やはり今年は大人しくしておくか…？
そして、それとは別に民泊も…。
これ、やるとすれば個人向けに展開するつもりだから
インボイスしなければ、消費税分をちゃっかりぽっぽないないできるわけで。
（別に非合法でもなければ、誰かに迷惑かけるわけでもないしー）
いや、そもそもが…やるんかいのう？
これは？と思う物件はあったが、もたもたしてる間に
なんと、「賃借人が付きました、オーナーチェンジになります」と…。
いやあ、そうなると普通の旨味しかないから、要らないかなあ…。
うううう…空き家になったら考えるってことで見に行くか？
ああめんどくさい…ジジイはもっと楽に余生を過ごしたいですぅ
