不動産投資に興味のあるみなさん、利回りって何でしょう？
利回りって高い方が良いんですかあ？
と聞くと、上級者になれば、必ずしも 利回りが高い＝良い物件 ではないと言うはず。
楽待で単に表面利回りが高い順に並べると、必ず1ページ目に出てくる物件がありました。
利回り40％超だったかな？
全空、外装はまあ、崩れるほどではない。
残置物の山、ヤバイ内装…。
みなさん、これが良い物件ですかあ？
修繕に費用がかかるから、それは本当の利回りじゃない？
満室時収益÷（購入費+修繕費用）が、表面利回りと考えるべき？
じゃ、全空だけど、建物がバッチリ、残置物無しならどうでしょう？
ボクなら逆に怖いなあ。
建物がしっかりしてて（内装も）、残置物が無ければ
いつでも募集かけられるでしょ？
なのに全空って…需要ないってことでは？
それでも何らかの方法で埋められる人もいます。
ボクが何度か言う「超人」ですね。
独創的な発想で建物に手を加える
まだ誰もやっていなかった頃に、ジモティーで募集しようと思いつく
などなど…現段階では思いもつかないような方法がまだあるはずです。
でもね、ボクもあなたもおそらく凡人だから
そんな方法なんて、思いつきませんよねー？
駐車場を気にするとか
無料でインタネットを導入するとか
宅配ボックスを置くとか
キーボックスを置いて内覧をしやすくするとか
ネット上に動画を置いて部屋を閲覧しやすくするとか
入居者をターゲッティングをして、特定層にアピールするとか
これらはもう、手垢の付いた方法論です。
もちろん、やらないよりやるべきですが
それで、全く需要が無いところに人を集められますか？
利回りとは、リスクです。
これ、多くの人が言ってますよね。
利回りが高いというのは、多くの場合、
「この物件には弱点があります」と言っているわけです。
楽待等での横の比較
安い物件ってなんでしょう？
不動産屋さんが「極秘情報だ、川上物件だ」などと言えば安いんですか？
違いますよね、相場より安ければ、安いんです。
んなこと言ったって、プロじゃないから、相場なんてわからないしー。
ええ、その物件単体で見れば、ボクもわかる地域なんて、ほんの一部です。
だから、同じ地域の他の物件と、利回りで比較するわけです。
そして、「たしかに他より利回りが高い」と感じたら
その理由を考える訳です。
・まず、レントロールが本当か？
調べ方は書きましたよね？
検索しまくりましょうよ。ある程度はわかります。
・設備や募集の履歴は？
これもネットで調べればわかるじゃないですか。
幸いなことに、過去にその物件がどういう条件で募集されていたかも、
現在は満室なのに過去の募集内容が消されずに残ってるなんてことも
多々あります。
たとえば、ボクが今気になっている物件の場合
駅近、そこそこ良い利回り、おそらく再建築可能で22㎡ぐらいで満室。
過去の募集を見ると
「単身のみ」「ルームシェア不可」「コンロは一口」です。
もちろんペットも不可で保証会社必須。
このうち、もしかしたら…ですが
「単身のみ」は、夫婦可（子供不可）ぐらいには出来るかも？
いやあ、そうすると、「子供が出来たから退去します」で
入れ替わりが激しくなるか？
ここで考えるのは2点。
「わりと対象を絞った条件をつけているが、それで回っていたのだろう」
「仮に埋まらなくなっても、設備や募集対象を緩められる余地があるかも？」
厳しい条件でもなんとかなってるんだから、需要は無くはない。
念のため、ホームズの需要マップで見ても、真っ赤な地域。
駐車場はありませんが、駅5分程度。
15分も歩けば、隣のターミナル駅にも徒歩で行けます。
ついでに同条件での現在の空室を見ると、
その物件より家賃が安いのは、2部屋。
なんだかんだ、ヤバイ部分はありそうだけど
なんとかならなくはないなあ…と。
場所の割に家賃がそこそこ安くて、それで利回りが合格ラインなら、良しとしましょう。
あとは手直しをすれば、多少はバリューアップも出来るかもですが
費用対効果はわかりません。
ここからは実地を見て、です。
ゴミ捨て場がきれいか、物件の周囲の状況で
「民度」は推測できます。
実際に満室かどうかも、見ればある程度はわかります。
建物外部に大きな問題はないか？
物件の足元と屋根はしっかり見て、壁は触って…です。
で、もし不合格でなければ…？
おまけとしてこれ、業者が売主です。
今風の言い方は忘れたけど、瑕疵担保責任免責に出来ないわけですから
雨漏りしてませんよね？ ぐらいは聞けるわけです。
おまけに手数料もかからないし。
簡単に物元を探せるのは、良い時代になったものです。
（不義理する情報元さんはごめんなさい、バレませんように）
あとは、大島なにがしでも調べればいいでしょうか。
これはまだやってませんが。
逆に何か抜けてたらコメントお願いします（ちょっと適当かなあ笑）
と…多少脱線しましたね。本題に戻ります。
「じゃあ、そうやって少しでも、欠点が少ない割に利回りが高い物件を探せばいいのか？」
実は違うと思うんだなあ…。
投資ってキャッシュフローを得る為にするモノでしょ？
前回も書きましたけど、キャッシュフローを最大化するのって
利回りだけじゃないですよね？
借り方です。
前回は「期間」について書きましたけど
もうひとつ「頭金」の要素もあります。
メガ大家（アバウトな言葉ですねえ）は、期間長くすることよりも
頭金を少なくすることを重視してると…。
ええ、利率が多少高くても、期間で薄めれば、年間CFは多くなります。
同様に、頭金が少なければ
収益÷頭金は増えます。
極端に分かりやすく言えば
購入時にかかった費用が1円で（オーバーローンですね）
年1万円しかCFが無くたって（修繕費とかは引いてね）
毎年、頭金の1万倍のお金が入るわけです。
え？ たった1万？ でもいいんです。
手持ちの現金は、ほとんど使ってないんだから
もう一棟買えるわけだし。
で…ちなみにですが、ボクの狙っている物件、かなり悪い部分が。
「積算が1/3以下」です。
（田舎でもないのになんでこんなに積算が出ないの？と驚きましたが、どうやらホントです）
さて、どれだけ頭金が求められるやら…。
でも良いんです。
今のボクは、フローが超過している状態なので
ちょうど共同担保もあることだし、これを入れて
債務を増やしてしまってもいいし
頭金を多く入れても。
収益÷頭金は減りますが、得られるCFは大きくなるわけだから
ちょっと足踏みをすれば良いんです。
待つこと、買うこと、そしてときには現金を入れること
その塩梅を考えるのが投資なんじゃないかなあと…。
現金が少ない人、現金買い出来るほど現金のある人
初めて不動産を買う人、規模感のある人…
いい物件ってその人によって違うわけです。
積算が少ないのだって、減価償却を取って、個人の収入から引きたい人にとっては
建物価格を高くする余地があると考えれば、好条件にもなり得ますしね。
（法人のボクには関係ありませんが）
