（不動産）狙っている地域と手法

さて、午後からは、Webで何やら、経営に関わるお話があるとか。
まあどうせたいしたお話じゃないのでしょうが、約束したので一応。
ちょうど体調が悪くて良かったです。
じゃなかったらブッチして遊びにでも行きたいところ…。

地域のお話。
前回は、「拡大」の為の手残りの話でした。
手残りが多くても、それを「拡大」しないなら
支払総額が減る金融機関が良いわけですから
拡大しなければ無意味です。

「関東」と漠然と考えて、ひたすら一都三県の物件を眺めてきました。
同時に「場合によっては関西で」ということで
実地見学的な、直で建物を見る目は、関西で養うという…。
アンバランスですが、まあ、関西で合格な建物は、関東でも合格ですから
良しとしましょう。

さて、ボクには共同経営も検討していた知人がいて
ボクも知人も千葉県なので、どうしても目線が千葉に偏ってしまいました。
今のボクのアバウトな目線は
松戸～柏
新京成
 蘇我～木更津
旭
いすみ市等の東側　です。

このうち、松戸～柏　は、利回りがなあ…という面はあります。
それを言うなら、船橋の名の付くいくつかの駅も、利便性や需要は良いのですが
同じように利回りがちょっと…。

稲毛　の名のつく駅近辺は、あくまでイメージですが
「数が多くない」「古すぎる」んです。
たとえば和式トイレだったとか、嫌なら直せばいいんですが、
関西からリフォームを依頼して…という点は不安です。

新京成は、まあ良い物件があれば…ですねえ。
利回りはワンチャン、良さげな物件があるんだけど。
あと、このあたり、ボクは以前　松戸～船橋の方へ
仕事で車で通っていたのですが、道が混む。
その点はあまり好きではないです。

蘇我はいい街です。
駅近も良いですし、西側だったかな、太い道路が走っていて
大規模な商業施設もあって…。
まあ、候補でいいかなあ。

ここから南下すると、工業地帯です。
まあ、場所次第で需要もあるんだろうなあと。
ざっとしか見てません。

木更津
落差が大きい地域だなあと。
あと、物件から駅などの途中での反社の有無とかも影響しそう。
ある程度近いと、金融機関が反社チェックしてくれるのでわかりますが、
離れていると、どうでしょう…？
総じて、良い所は良いはず？な地域です。

旭
要車なのは言うまでもない。
駅前は何もありません。
少し歩くと、車の流れるところには商業施設やらもあって。
ここは、きちんと車で行って、人の流れを考えて
ホームズで需要もマップで見て…
丁寧に物件を精査しないと、えらいことになりそう。

いすみ市
行けてません。先日、五井からいすみ鉄道を抜けて行こうと考えましたが
1ヶ月前の台風の影響で、バス切り替えになっていたり。
このあたりでの注意は、やはり水害。
他の地域以上に、その点に注意。
あと、需要は少ないですが、物件も少ないので
ブルーオーシャン的な状態の地域も（狭く）ありそうですね。

まあ、今は良くても10年後、人口減少でどうなるか？
そこらへんも慎重に考えないと。
ただ、海に近い場所は、それを好む層が一定数居そうですから…。
まあ旭にしろ、特にいすみの辺りとか、融資難しいですね。
（融資が厳しいから、利回りも上がる傾向があるのだけれど）

番外編
常磐線を茨城へ…土浦とか、あの辺り。
いやあ、苦しいと思いますよ。
でも、駅近とか、特定条件下ならやれそう。
単に利回りと建物と前面道路で選んだら、死ねますね。
あと、ここはトラストさんもやらなそうです。
23年10月現在ですが。
となるとS銀しかない…法人無理。
社長は個人で持って確定申告するのやだーと。
あと、会社バレの可能性も…もちろん副業OKですけど、やだと。

物件から考える

築古か築浅か。
ボクの目線は築古一点です。
そりゃあｘ年前とかなら、築浅でも良かったですよ。
利回りが全然違うし。
今、土地無しがいきなり新築とかやれば、条件が良くなければ詰みますねー。

個人で高収入なら、築古木造を持って、建物を短期間で減価償却して…
という手法はありですが
うちはそこまで高収入でもないしー、社長がやだって言うしー。
それでも、建物がきれいな築古木造は好きです。
怖いのは古いSRC、良い物件でも手は出さないのが無難ですね。
どっかのタイミングで水道管爆弾が破裂したら…と考えると。
あと、重鉄で、雨漏りに苦労した経験もあるし、ボク目線ではトラウマですね。
防水、水道管、ざっとトラブルを予想して、対処する方法を考えて
（水道管バイパスとか）
その費用もある程度の目途が立つ人、

（自己資金じゃなくても、リフォームローンを貸してくれそうな付き合いのある金融機関があるとか）
と、ここまでアパート系

戸建て
王道は、ボロい空き家を買って直すです。
でもボク、遠隔地だから、イマイチ今は不安がある…。
オーナーチェンジで買うなら、普通は、ローンを引いてアパートを買う方がいいかと。
だって、オーナーチェンジ高いですもん。
それを現金で買うお金があるのなら、頭金にしてアパートを…。
と、ひとつ例外も。
共同担保になる物件を持って、これを頭金の一部として
アパートを買う…。いいんです、いいんですよー。
5000万、頭金1割　なら　借りた額は4500万じゃないですか。
でもこれ、共担なら5000万、フルローンです。
その分、戸建てから家賃が入るから得、はいその通りです。
でも、戸建てが空いたら？
いや、悪い手法じゃないですよ、でも、密度？の高い計画なので
細かい可能性をちゃんと考えて進めましょうねと。
まず、「実は共担になりませんでしたー」な物件を買うのでは
遠回りです。
あと、戸建てが有利な条件で売却できそうでも、通常売れません。
（担保分を全額返済するからどうですか？と相談できるかはわかりません）

ボロい空き家を現金で買って、直して貸す、さらに売ることも検討するというのは、