良い物件…良いという言葉が入っている時点で主観です。
良い飲み屋、良い異性、良い会社…みんな同じで
その人の主観が入っているわけです。
ただ、業として行う以上、主観があるとは言っても、
経済的な利点が無ければならない。
よく、楽待や健美家などのポータルサイトには、良い物件はない、売れ残りばかりだ
と言う人もいます。
一方で、「いやいや、そこそこ良い物件もある」という人も。
まず前提として、どのぐらいの頻度でポータルサイトを見ているか、という
違いもあります。
でもこれは今日の主題じゃない。
ある人は、
「すごく安い」
「いずれそのまま壊して売るだけで、出口が取りやすい」物件を、良い物件だと言うのでしょう。
これは、なかなかポータルサイトには落ちていません。
逆に肯定派は
「価格以外の面で良いところがあれば、良い物件だ」と考えているように思います。
価格以外の良い面とは？
一般的には客付けのしやすさ、退去の出にくさです。
自分が借りる側だと想像して考えてみてください。
同じ駅、徒歩、家賃、築年数の部屋、似た設備なら
どっちを借りても一緒ですか？
駅から物件までの状態は？
近隣の雰囲気は？
窓から見る外の景色は？
そういった物を総合して、しっくりする物件を借りるんですよね？
ポータルサイトでも、マイソクでも何でも一緒なんだけど
まず数字を見て、データで良い悪いを判断するか
あるいは数字以外の部分を判断するか、の差じゃないかと。
決して数字で判断するのが悪いわけじゃあないです。
相場より安いとか、部屋が広めだとか、
数字上、はっきり優位性がある物件は、わかりやすく良い物件なわけだし、
一定の割安感があれば、多少のデメリットがあってもリカバーできますし。
ただ、それを追い求めちゃうと、ポータルサイトの物件じゃ
物足りなくなるんで、業者との繋がりとか、そういう方へ
進んじゃうんだろうなと。
要はあれだ、自分が何の為に、どういう物件を探してるのか？
そこをはっきりさせないと、物件を見る時間がただの無駄になりかねないんじゃないかなあと。
現在考えている物件（不動産）
さらっと頭の中だけで考えているものです。
T県3000万程度、利回りまあまあ。
要管理継承のようで、レントロールを拝見。
某サイトで過去履歴を見ると、10年ほど前までは
今より8000円ほど安い家賃で募集をしていた様子。
おそらく、ここで管理会社を変更して、利用するポータルサイトも変更し
いわゆる、テコ入れをしたのでしょう。
ちょうどこの頃に外壁もいじっているようだし。
まあ、極小3点ユニットですが、某サイトで見通しを見ると、上昇予想。
うん、場所は悪くないもんなあ。
同じ県の、そこそこ中心部分。
1000万程度。
まあボロボロです。
いっそ全空なら良いのに、数部屋怪しい状況で。
ここなら代理納付が可能なはずですが、手続きしてないんだろうなあ的な。
パリッと修繕すれば、倍以上では売れそう。
まあ修繕に、それだけかかりそうですが。
ちなみに、知人に話したところ、「やめなさい」と言われましたｗ
同じ県、郊外。
駅近く、全空で、こちらは比較的きれいです。
まあちょこっと手直しをすれば貸し出せそう。
利回りもそこそこで、（全空なので）想定家賃も妥当。
駐車場あり。
余談ですが、駐車場の歩道へ上がる部分に置く、スロープ、
なんて言ったかなあ…
実はあれ、違法なんですよね。
まあ今のところ、あれのせいで罰則を受けたという話は聞きませんが
自治体によっては「やめてくれ～」とアナウンスしているところも。
この物件、置いてありますねえ。
（ま、いいんだけども）
将来の土地値は横ばい？の見通し。
G県、駅近く。
満室で利回りは当然高いです、顔がボク好み。
ちょっとだけ、改善しようのない不安材料が数点ありますが
まあまあ良さげ。
レントロール、あきらかに安く貸してますねー。
ファミリータイプなんで、退去がどれだけ出るかは疑問だし
退去した時点、家賃を上げようとしても、相場は落ちている可能性もありますが
現状では、家賃が安いです。
それでこれだけ利回りが出ているのだから、良しと考えましょうか。
これがワンルームだったら、この利回りでも退去貧乏になるのでしょうかねえ。
資材が高騰してるからなあ…？
最後にT県、法人所在地近く。
1/3空室、4000万弱。
忌避施設が近辺にあり、今一つ人気の無いエリアです。
よくある、駅を出て右手は栄えているけれど、左手側はイマイチみたいな。
いや、栄えてはいるんですよ、ただ、住居としては人気がイマイチ。
ま、近くに風俗街がある、みたいなもんです。
これねえ、本店所在地を建て直ししたいんで、一時的にそのときに
移住出来ないかなあと。
登記上、ｘｘ市までしか所在を記載していないんで
ここなら登記変更せずに、移動できる…。
ま、どっか借りて移転すれば、100万かそこらはかかるわけですから
これがタダで動けるなら…。
でもなあ、忌避施設はこの先ずっとあるだろうしなあ。
と思いつつ、近くにタワマンっぽいのも建設されてるようだし、
でも移転するとか廃止するとかも、聴かないんだよなあ…。
若い子連れやら女の子には、不人気だろうなあ…。
とまあ、もっと普通の物件を考えればいいのに、というラインナップでした。
今は身動きが出来ないので、GW明けまで残っていたら、実地を見に行こうかと。
（動きが遅いよなあ…）
日銀の介入とイスラエルの報復（FX）
前回、久々にFXに参加すると書いたが…。
9.23→9.29
9.23→9.26
9.23→現在保持
違う、そういうことじゃなく、長期的な目線で
多少メキシコペソをロングで持ってもいいかも？と言いたかっただけ。
誰が1枚のポジで張り付いて、小銭を抜けと？
だって、たまたまPCの前で作業してたら、お金が落ちてたんだもの…。
たった1000円でも、置いてあれば拾うでしょ？
いや、拾うけれども…。
さて、とりあえずロングから入ったものの、日銀の介入のラインを
ドル円155円と見ているので、大きく入る気にもなれない。
とりあえずの流れとして、まずどこかで日銀は介入するだろう。
これだけ口先であれこれ言って、介入せずにぼっとしているなら
舐められるだろうから、振り上げたなんちゃらは降ろさないと恰好がつかないわけで。
で、介入があったとしても、どうせ一時的なもので、また上昇のトレンドになると。
トータル、ノーポジでいるより、薄くでも持っておこうと。
で、黙ってると舐められると言えば、イスラエル。
やられたらやりかえす、やりかえさないと舐められる。
おまえら、チンピラのケンカかと…まあ気持ちはわかるが。
イスラエルとしても、やりかえしたると言った以上、やらないと。
振り上げたナンチャラは、一応降ろさないと恰好がつかない。
とまあ、ドル円が比較的おとなしいわりに、
メキシコペソは方向性が定まらず右往左往してたわけで。
で、別にメキシコペソのちょっとした上下はどうでもいいのですが
中東の情勢が悪化すれば、原油の価格やら、商品の輸送コストに影響し
アメリカの物価が上振れると。
物価が上振れると、利下げが遅れる。
利下げが遅れると…？
アメリカでｘｘショック的なモノが起きる確率は、まあ、
60％かな？ぐらいで見ています。
利下げが遅れればその確率や規模は大きくなるだろうと。
でも、当面利下げが遅れれば、為替は円安方向だろうとも。
で、トータルで考えて、アホールドしようと。
どうせ、恐慌的な何かがあれば、ドル円ショートするし
メキシコペソを数枚持ってたって大勢に影響ないし。
ただ、今年は新ニーサも始まって、
S&Pなりオルカンなりを買い始めた初心者が、
アメリカの利下げで、為替損を被って、焦って売られてしまうことで
余計に為替変動が大きくなったりしないかなと？
ま、そこらへん、わからんし、調べてもいないけども
そういった可能性も考えるなら、今参加しなくても良いのだけれど？
やると決めた以上やる。
でも張り付きはやめようと反省。
（だって帳簿つけたりとか、事務作業が多かったんで、片手間につい…）
本当はこの時間、不動産の方で狙っている物件のお話でも書きたかったのだが、
中東情勢も気になるので、なんとなく書いてしまいましたー。
ざらっとした世界の見通し（FX）
今回はガラっと趣旨を変えて、将来の世界各国のGDP予想から。
PwC、調査結果「2050年の世界」を発表 日本を含む先進7カ国の成長は年平均1.6％程度と予測：経済力が新興国へシフトする動きが2050年まで続く - ＠IT
【2021年】世界GDP（国内総生産）ランキング 2050年の予測も紹介 | ELEMINIST（エレミニスト）
２つとも別に最新というわけでもないが、概ね今のボクの予想と近い。
中国が高すぎるし、アメリカももうちょい下に落ちてるだろうとは感じるが
2050年にはメキシコが日本を抜いていると。
一応ボクの予想では、このとき日本はギリギリ10位以内にいないと考えているし
メキシコももうちょっと下だと予想しているが
まあ、枠組みはこんな感じ。
で、これを見て考えるとすれば…
現状、オルカンはS&P500と比べ、非アメリカの部分が、成績の足を引っ張っている。
だから要らない、減らす方向で考えるというよりは
これまではこれまでと割り切って、ある程度維持する方向で考えるべきなんじゃないかなあと。
といっても、ボクはS&Pもオルカンもやらないし、もしやるとすれば
為替ヘッジ無しで新興国のをちょっと…
とまあ、そこらへん、ボクの守備範囲じゃないんで、スタンドからヤジを飛ばしてるだけぐらいに聞いておいてください。
さて、遅まきながら、メキシコペソ、殴り合いを開始しようと思います。
本当は9.14ぐらいのときに買いを入れようとしていたんですが
本業で忙しく、後で見ると9.2まで上がってたんで
「なら、もし同じ水準なら来週買う で良くね？」と。
日本はどこかで一度、介入をするんでしょうし、もしやれば
ドル円で5円は落ちるでしょう。
でもその後、ドル円はまた150円を目指すだろうと。
まあ介入時、触れる状態であればドル売りは考えますが
そこはそれ、ただお祭りに参加して賑やかしをして数万円欲しいだけ。
秋以降？、ｘｘショック的な株安がどこかの局面で起きるでしょうし
そうなれば、リスクオフで円が相対的に上がるでしょう。
（んでもって、トランプは大統領として、ただ火消しに追われて任期を終えるんだろうと。悪い時期の大統領になるんだろうなあ…なんて）
だからってそれまで、ぼーっと指を銜えて見てるのも芸が無いなあと。
ボクはもう、ちょっとぐらい為替が動いたって、飛ぶような口座でもないし
メンタルも十分仕上がってると思ってるんで、今更だけど参加しようかなと。
個人的に、8.2やら8.7やらを切っておいて、9.2で参加するのが
面白くないんですが、意地を張っていても1円にもなりませんから。
行きます！
某社のらくつむという考え方（投資）
風邪の方は多少良くなった。
熱が上がる風邪なら、おつまみで肉とにんにくを取って、アルコールを流し込めば
だいたいなんとかなるのだが、鼻かぜはこれが効かなくて苦労しました。
おまけにアルコールは持病に良くないんで、連続して摂取したくないし
かといって、食欲があまりなくて、お酒を入れないと、しつこいものは食べられないし。
ま、年です。
さて、某社で「らくつむ」という商品が出されています。
少し以前からある手法で、過去に触れたかなあ？
（風邪で頭がぼーっとしていて、良く思い出せません）
ニーサのインデックスファンドのように、外貨を積み立てようという考え。
ボクはこれ、正解だとは思います。
海外では、ある程度安定していて、10％程度の利息がつく通貨もあります。
オーストラリアドルとかメキシコペソとか。
株は値上がりしなければ勝てませんし（配当があるとしても5％未満ですし）
一般人はなかなかレバレッジもかけにくいですが
FXならば、自分で決めたレバレッジをかけられます。
売るときも、買値と同値で売れさえすれば、利息×レバレッジ分が利益です。
値上がりを期待する必要が無く、ただ、だいたい同じぐらいの価格で
売却出来れば勝ちになるわけで。
賃貸業とスワップを狙うFXの手法は、根本が一緒で、賃貸業はFXの劣化版だと
以前から繰り返し書いてきました。
FXなら1万ドル買えば、10年後も1万ドルは1万ドルですが
不動産は、建物が必ず劣化しますし、購入時と入退去で費用がかかる。
借入でレバレッジをかければ、返済で利子を取られる。
おまけに利益が出た際の税金も、FXより高いわけで。
でも不動産は、そこに土地や建物を持ち、人と繋がるという
商売としての面白さがある。
何かをしているという「実感」がそこにあるわけです。
この「実感」という主観で考えると
不動 ≧ 個別株投資 ＞ FX ＞ FXの積み立て・インデックス投資
と、ボクは感じます。
ひとことで言うと、面白味がないわけです。
でもまあ、新ニーサで積み立てをするよりは、良いのではないかあると。
利益の見通しも目途は立てやすいですし。
だからまあ、新ニーサで積立をするぐらいなら
通貨を選んで、らくつむでもやる方が良いんじゃない？と。
ただ、ニーサは基本は無税なので、そこは利点が大きいですが。
ある人の本でね、金融市場の歪みを狙うのは難しいから、
インデックスファンドで長期投資することを、消去法的な結論として
提示されていましたが、いやいやFXこそが、
なぜか何年も是正されていない歪みだよーと。
ただ、ネガティブなイメージが大きくて一般的じゃないだけで。
でも今はもう、歪みが是正されつつあるんで、多少乗り遅れかもしれませんが。
風邪ひいてまんねん（不動産）
風邪ひいてまして、とにかく鼻水太朗です。
他人のブログを読もうにも、内容が頭に残りません。
でもま、メールチェックして寝てるだけじゃ暇だし、なんか書こうかなあと。
（だからってこのタイトルはなんだよ！）
あ、あと台湾地震、大変そうですねえ。
倒壊した建物を見ると、胸が痛みます。
さてボクは、なんとかこの4月、5月の間にもう一棟欲しいと…
あれ？
今年は見送るべきって書いてなかった？
そうなんだけど、社長がサラリーマンやってられるの、後2年弱なのよー。
退職したら、融資が出ない可能性があるわけで、気分は、自食するタコです。
いやいや、余裕資金の上に退職金があるんだから、なんとでもなるんじゃね？とも
思うんですがねえ…。
さて、真っ当な投資なら、
キャピタル、あるいはインカムで利益を出さなければならない。
ひとつ、わかりやすい考え方として
「本業をしっかりと頑張りながら、土地値が下がりにくい都心部で、土地のある物件を買うべき。」というものがある。
インカムはギリギリでも、返済は進んでいるわけだから、少なくとも同値以上で確実に売れれば、売却時に手残りはある。
都内の一等地とかね…、値下がりしにくいでしょ、普通に考えて。
人口も減りませんし。
はいそれはその通り。
でもボクは事業としてやりたいんで、この考えには多少は抵抗もあります。
自分が良いと思える地域に物件を買って、その地域に不動産で貢献したいという願望が。
とは言っても、儲からなければ意味がないので、願望は願望、現実は現実。
やたらと青臭い理念を振りかざす人ほど、退場するわけです。
ま、いずれにせよ、インカムを積み上げて、売却時にトントン以上を狙うか
インカムはギリギリでも、売却時にしっかりと益を出すか
その両極端の間にしか、利益を生み出せる不動産は無いわけです。
（つまり、新築区分ワンルームのように、インカムが赤字で、返済後は二束三文なのは
投資としては論外だと）
区分は区分で、なんでワンルーム買っちゃうかなというのはずっと思ってます。
ファミリータイプならいくらでもやりようがあるのに…それはまた別のお話として。
でね…佐倉駅徒歩圏に、目を引く物件が。
利回りはそこそこ。
空室も埋まりそう。
で、ボクはざっと「ダイヤモンド不動産研究所」の出す
土地の未来価格をざっと見ます。
当たるも八卦なんですが。
このサイト、とりあえずグッドシナリオ・ノーマル・バッドの
3通りの予測を出してまして。
佐倉の駅前近辺は、どうも、ノーマルシナリオでも価値は微減しそう。
うん、賃貸として回るかどうかは置いといて
売却はいまひとつっぽいです。
（人口の減少幅はそこまでじゃないんですけどね）
二の足を踏まざるを得ないかなあ…。
もうひとつ、成田。
なんたって、空港は簡単には無くならないでしょう？
良さげな物件、ありましてねー。
利回りもそこそこで、未来の地価の予想もまあまあ上向き。
でもねでもね…駐車場がちょっと足りない。
成田地区は、駐車場が足りないのは致命的です。
ちょうど今ピッタリ8割稼働で、駐車場もその数しかない。
「ああこれ、満室経営は難しそうだなあ。」
そもそも融資もキツイしなあ…。
さてどうしよう？
節税になりますよ、の本当の意味（不動産）
以前にもちらっと書いたはずだが、節税だけに焦点をあてて、しっかりと書いてみたい。
業者が言う節税ロジックには、正しいものとおかしなものの2種類がある。
おかしなロジック
この物件を持つと年間12万円ほど赤字になります。
でもこの赤字は、本業と損益通算されて、一部税金が還付されます。
これってまあつまり、毎月1万ぐらい赤字なわけです。
でも年末にそれが、一部だったりで返って来る。
本来、毎月7万の返済をして手に入れる物件が
実質、毎月5000円とかの手出しで買える。
え、ちょっと待って！
赤字なんですよ、それ。
そんなもの、投資じゃないです。
本来の節税
買う物件。
木造・築30年、価格4000万、利回り10％の物件。返済比率50％。
年間400万入って、返済で200万出ていく計算です。
だとすると、（諸経費は無視して）手残りの200万に、税金がかかるわけだけれど。
あなたが高所得者で、所得の税率が、住民税込みで50％だとしましょ。
で、法人ではなく、個人で物件を買うと。（当然だけどこれ絶対）
なら、建物価格を契約書に書いちゃえと。
はい、2800万を建物価格としましょう。
すると、この2800万は、4年で減価償却するので
年間700万の減価償却費があるわけです。
実質の手残りは毎年200万の黒字。
ここから減価償却費を引くので
200万ー700万 で、帳簿上500万の赤字とすることができて
これを本業の収入から引けるわけです。
税率を50%としたので、250万、払った税金が返ってくると仮定しましょう。
そうすると、手残りの200万の他に、税金が250万還付されるわけで
毎年450万ずつお金が貯まっていくわけです。
ただし、5年後、この物件を売るとしましょう。
4000万円で買った物件ではありますが、2800万円を減価償却しているので
買値は1200万になります。
これを4000万で売ると仮定すれば2800万が利益となり
長期保有の期間の条件を満たしていれば、700万程度の税金を取られるわけです。
戻ってきた税金が250万×4年で1000万
売却時に払う税金が700万
差し引き300万の得で、まるまる1000万得をするわけじゃないです。
ま、あくまで、本業の収入の税率が高いから得出来るわけですが…。
じゃあかなりの高所得者じゃなければメリットが無いのか？
いえ、物件を買い増したいという意欲があれば、そこそこ高収入でも、メリットが無くはないです。
家賃と税金の還付、それに本業から貯金をして、売却より前に物件を買い増しさえ出来ればメリットは得られます。
減価償却が4年では短すぎるなら、鉄骨等なら償却年数が伸びますし
その間に、家賃を貯めて、しっかり貯金をして…。
後で払うお金を先に貰って、払う前にレバレッジをかけてしまえばいいんです。
なので、もう一棟、二棟と買い増しする意思がある人じゃないと
メリットを受けにくいんですね。
で、前回の話にも繋がりますが
家賃は、主に下に、ブレます。
退去があったり想定外の修繕があったり。
でも税金の還付は、ほぼブレません。
（本業の給与が急に下がったり、クビになれば別ですが）
だから、手残りはとらぬたぬき…ですが、還付はけっこう見通しを立てやすいです。
で、ですね…。
節税になりますよーって、区分の業者が良く言うんですよねえ。
実際、区分なんてほぼ建物なんで、赤字でも、しっかり減価償却も取れば
わりと還付はされます。
でもそれって、不動産の利益じゃないですよねー。
一方で「節税」を否定する人は、そもそも区分業者とかも嫌いなのでしょう、
節税という言葉を、いっしょくたに否定しがちです。
税金の還付なんて結局、赤字になってる物件をごまかすものでしかないと…。
上手に使えば、武器にもなるんですがねえ。
まあね、ブログでもYoutubeでも、尺ってあるから
還付を目指すにも二通りの考え方があってねえとか言ってたら
言いたいことにたどり着く前に終わっちゃいます。
それと、そもそもが築浅を推したい人らからすると
短期間で減価償却を取るなら築古じゃなきゃいけないわけで
そこが面白くないと。
わかるけど、築古は築古で問題もあるんだから、考えに合わないんで
触れたくないと…。
あとね、銀行さん。
手残りはあるけど、減価償却を引いたら赤字です。というのを
赤字とだけ見るところも、少なくとも以前はあったり。
うっせーな、脱税以外で現金が正当に貯まっていってんだからいいじゃんよー。
いや、帳簿上たしかに赤字ですが。
ま、ボクはそういうところもあって、トラストがわりと好きなんですが。
いずれにせよ、減価償却→還付の考え方は、それ自体、刺さる層には刺さる手法なはずです。
なのになんとなく、否定的な見られ方をされがちなんですよねえ…。
