前回、体調が悪いまま、殴り書きした内容、今ひとつ不親切だったような…。
手直しをしようと書き直していたのですが、途中でさらに体調が悪くなって放置。
んで、翌朝書くと…。
みなさん、シミュレータってどこのを使っていますか？
ボクは、以前無制限無料だったときに、死ぬほど楽待のをこすりました。
今ならまあ、一応自分でもエクセルで作れますし。
他の方が作ったシミュレータも、良い物もあるんですけど
ネットに落ちている物は、ほとんどが簡易的な税金の計算が無いんです。
・物件の建物価格を入力→減価償却を計算
・家賃から諸費用や返済を引いて、CFを計算
まあここまではある程度のシミュレータなら出来ます。
・返済の費用を、元金分、利子分に分けて、経費計上出来ない元金の返済分を上のCFに足す
・これに選択した税率をかける（税金）
この部分が、ざっと見た限りだと、どのシミュレータもあまりしっかりしていなそうだなと。
いや、楽待のだって、そんなにしっかりしているかは知りません。
税金部分は概算ですって注意書きもあったはずだし。
でもね、これを使うとある程度、デッドクロスがはっきりわかります。
デッドクロスする理由は2つ。
・減価償却が無くなる
・返済の利子相当分が低くなり、経費に出来ない元金返済が増える
減価償却については、買うとき考えますよね。
築古木造だから4年だなとか、軽鉄であと15年残ってるとか。
築古の場合、償却額も大きいので、はっきりそこでわかります。
元金の返済が増える、というのは、徐々になので
体感的にいつ頃からなのか、概算の指標を、出来ればグラフで見たいですね。
「この物件、もし売るならこの時期かなあ…」など。
デッドクロスって「黒字倒産」なので、税金の計算を無視したシミュだけに頼ってると
痛い目見ますよー。
で、手残りの話。
久方ぶりに楽待のシミュを使ってみました。
5000万、頭金1000万、金利7％で融資期間20年、金利を1％では、
見事に真っ赤っかでした。
これが期間を35年、金利を3.9とすると、16年前後までは一応黒
ちなみに金利を1％にして、26年で引くとすると、上記の例より多少改善されます。
まとめると
1％20年＜3.9％35年≦1％25年
で、この例で言うと、16年前後からCFはマイナスになるので
これがさっき書いた、売却時期の目途ですねー。
でもこれ、あくまで手残りの話です。払う総利息の話ではありません。
毎月5000円を1年払うのと、毎月250円を35年払うの、どっちがいい？
前者の支払い総額は6万、後者は105000円です。
日常生活ならまず前者であるべきです。
後者はなんだかリボ払いみたいですね。
でも事業は違うんですよね。
利益が月に5000円だとすれば
前者は、支払いが終わるまで規模拡大が出来ない。
後者は、差額で規模を拡大できる。
例が不適切かな？
前者の支払いが3年だったら、それぞれの月の支払いが10倍だったら…
わかった上で3年我慢するという考え方も、堅実で良いんですが、
ボクはそれが、「経営の最適解」だとは思えないわけです。
「目先の再投資可能な額を増やす」
「不測の事態に備えて、出来るだけ手元に現金を置く」
一番大事なのは、わかっていて「選んで」るのかと。
考えずに選んでいるのなら、それは「選ばされて」るだけですよー、というお話。
さて、長すぎて本当に書きたかったことが書けませんでした。
この項ここまで…で次へ。
