大昔の話から始める。
身バレについて、わりとガバガバな方だが、多少はフェイクやぼかしも入れます。
ボクの父は、国内では、その筋ではそこそこの知名度、ぐらいの
バイオリニストだった。
で、一番最初にきちんと不動産について考えるようになったのは
親が不動産を買ったことがきっかけとなる。
大きな駅から徒歩5分ぐらいの、100㎡ぐらいの土地。
前面道路も太かったし、当然立地、形もいい。
たまたま、土地売ります、という新聞の小枠広告を見たのがきっかけ。
今の人はピンと来ないだろうが、当時はこんな
100円ライターにも満たないような大きさの広告で
不動産が個人間売買がされていた。
業者を通さなくても、土地だけであれば、そこまで面倒なことはない。
土地の価格は500万円。
業者は通さなかったが、銀行の抵当は利用したらしい。
さて、この土地に建物を建てた。
普通、100㎡前後の土地なら、まあ2階建のところ
前面道路が太い恩恵もあって、容積率が緩和されていた。
この関係でボクは
「建ぺい率、容積率、全面道路による緩和」というのざっとわかった。
もちろん、第ｘ種だから、商業地域だから何％等は知らなかったが
土地には何種類かあって、それぞれ建ぺい率とかがざっと決まっていて
容積率は、その他の要因も影響すると…。
あと、なんとなく、高さ制限というのがあるのも知った。
で、父はこのとき、演奏家を引退して、ここの３Fに教室を本格的に開いた。
２Fは家族の住居。
１Fは企業に賃貸に出し、事務所とした。
ところが、父は週3日にしかここで教えなかった。
3日、7時間として1人30分程度…1日15人として45人、
その程度しか生徒は集まらなかったわけだ。
だから3階が4日空いた。
んで、時間貸しをしていた。
うちの場合、着物の着付け教室に、週2日貸した。
そして借りる方としては、週1で時間借りをして
他の地域に２つほど教室を持った。
ただここは、どういう契約でなどはあまり知らない。
まあそんな感じだから、賃貸借というものは、わりと身近な物だった。
そして、住宅の欠陥。
うちは欠陥があった。
修繕費やら色々かけても、ビシっとは直らなかった。
一番困ったのが、原因不明の、非常に微妙な雨漏り。
はっきりわかるのではなく、1日ほっとくと、
なんか濡れてる？ というレベル。
ここで、瑕疵担保責任とか、建築会社が倒産するリスクとかが
体感的にわかった。
「ああこれはしゃーない、騙し騙し、使って行くしかないなあ」とも。
で、小学校高学年ぐらいのときは、なんとなく賃貸業というものがわかった。
「うちも事業やってるんだし、法人化して、賃貸業やろうよ？」
と言ったことがある。
「うちは文化人としての知名度がある。もしそれをすると
本業をないがしろにして、事業に走ったと言われかねない。
物を教えるのも商売だから、当然ライバルがいる。
揶揄することで足を引っ張ろうとする人もいる。
だから教えることを続けつつやるのは、避けたい。」
と返された。
なるほどたしかに、と感じるしかなかったが、
今の自分のスタートはこのとき考えたことかもしれない。
次にわかったのは、借金返済の仕組み。
繰り上げ返済で、得か損か である。
まずうちは、土地の借金は比較的すぐに返済した。
実際、後々これを売ったとき、登記で
抵当があったことを知ったぐらい。
ただ、このときの利率はさほど安くはなかったようだ。
で、建物は、住宅金融公庫。利子がアホほど安い。
10年程経ってだろうか？
あるときボクは、たまたまテレビか何かで
繰り上げ返済について聞きかじった。
何やら得をするのでは？と思い、家族に聞いてみたこと。
「まず、返済には元利均等払と元金均等払がある。
で、うちの場合、元利均等払い・・・」
面倒なのでBingAIに続きを書いてもらう
元利均等返済は、返済の開始から終了までの期間、月々の返済額が一定となる返済方式です。返済額の中で元金と利息の割合は変化し、最初は利息が多く、後半は元金が多くなります。
つまり、返済の後半以降の段階で、繰り上げ返済をしても、得をする利息分が小さい。
これならもう、定期預金にでも入れておいて置く方がまし。
とまあ、長方形に 右上がりの対角線を引いて説明をしてくれたわけだ。
なるほど。
もうボクには死角はない。
仮に事業をするとして、わからないことなど何もない…。
と言ったかどうかは覚えていないが
「お前はまだ、税金について何もわかっていない。副業として賃貸業をするのならその収入で税金はカバーできるが、本業としてやるなら今の知識では足りない。」
と言われたのは覚えている。
今のボクならその言葉はわかるが、当時は全く理解できずに漫然と聞き流していた。
