「自宅」について、巷では色々と言う人がいますね。
・賃貸の方がいい
よく聞きますが、そんなの人それぞれです。
買いたい派の人は
「住宅ローン控除がある」とか
「将来老人になったとき、賃貸では自由に選べない（老人NGの大家が多い）」
などなど。
はっきり言って、賃貸か購入かなんて、わかりません。
家を「買ってよかった」と思う人もいれば、「買わなければ良かった」って人もいるし、先のことなんてわかりません。
そんなことは結局、今、自分がどうしたいか、です。
んで、今回は「買いたい派」の人に、これだけはやっておきなさいという点。
多くの人が言うことは、ここでは言いません。
（大手のショールームには行くなとか）
本気で買いたいのなら、すぐに目につくようなアドバイスぐらいは
予め調べてみてください。
ここで言いたいことは、2点。
・売買契約書は無くすなよ（笑）
当然ですね。あ、これ、多くの人が言ってることか。
でも、わかっていても失くしてしまうのが契約書。
そして、契約書ついでに
自宅で大きな改築とかをする場合、この契約書も取っておきましょうね。
・売買価格の、土地建物の内訳の合意書を、必ず作っておく
これが本題です。
内訳が無いと、あとで苦労します。
特に中古の場合などは…
例）
5000万円の築30年の中古の一軒家の場合
売る方の考え方として、建物の価値はほぼ０だとして
土地値がこれくらいで売れるだろう+αの利益が貰えたらいいな
という気分で値付けをします。
「土地値が4500万ぐらいで、まだ建物も使えるし500万ぐらい上乗せしようか？」
といったような感じでしょうか。
で、5000万で土地建物の比率を決めずに売買したとしましょう。
その後、数十年住んで、何らかの理由で売ったとします。
このとき問題になるのが「減価償却」です。
買ったときに比率が決められていないから、多くの場合
「固定資産税の評価額」から比率を決める。
するとまあだいたい
土地：3000万
建物：2000万
とかになるわけです。
さて、この建物が4500万円で売れたとしましょう。
-500万？
いえいえ
建物は減価償却されます。
何年後に売ったかで変わってきますが
建物の価格はというと
2000-減価償却 です。
仮に1000万減価償却されたとすると
買値4000万
売値4500万
プラス500万円 はいここから税金。
まあざっと100万円ぐらい、税が来ます。
（今のところ自宅は控除があるんで実際は多くは無税ですが、控除なんていつ廃止されるかわからないもんだし）
予め
土地4500万
建物500万とかって同意を書面で残しておけば
ｘ年後、建物価格が減価償却されて半分になっても
買値は4750万円です。
これだと、利益がマイナスなんで、控除に関わらず、税金はかかりません。
「そんなこと、俺は売るつもりないから関係ない」という人。
先のことなんて誰にもわかりませんよー。
それと、あなたは売らずに一生そこに住んだとしても
相続した人は売るかもしれないんですよー。
買ったものは、いつかは売るんです。
そういう気持ちでいましょう。
住むために買うのなら、
・土地建物の比率は残して置く
・できるだけ、建物の価格は下げておく
仲介がめんどくさがる可能性はありますが、絶対やっておきましょう。
不動産は大きな買い物なので、紙一枚作る手間で、利益が数百、数千と変わる可能性が出てきます。
特に、控除が続くとしても、自宅の売却を損として計算して
他の不動産売買と、損益通算したいとか考える場合…。
今わかる必要はないですが、後々響く人には大きく響きますからねー。
