先日、楽待だったかな、健美家だったかな？
コラムを読んでいて、頭金を2年で回収だったか？
書いていて、「ええなあ、すごい目線やなあ」と。
たしかに、回収は早ければ早いほどいい条件なわけだが
実際、その条件に見合った物件を購入出来て、そこで「すごい」になる。
まあなんでもそう。
高い目標を掲げて
それを達成すれば
すごい人。
いたずらに目標を上げて、全く達成できないのなら、
ただのバカになってしまうわけだ。
キャッシュフローは、頭金さえ多く出せば良くなる。
1億3％の物件でも、全額現金なら、単純計算で年300万のCFなわけだ。
一方で、頭金を多く入れれば入れるほど、その投資を回収するまでの期間は長くなる。
先ほどの1億3％現金買いなら、回収までに34年ほどかかる。
一般的な年収やら資産の状況なら、これはちょっとナシなシナリオだろう。
（そもそも平均的な人が、現金で1億も出せないだろうが）
では、これから買い進めるとしたら、最低どのぐらいの期間で
頭金が回収できればいいか？
ボクは、個人であれば
「築古なら、その物件の耐用年数が切れるまでに、回収出来なければ、論外」という
かなり甘めの目線で考えている。
木造3000万、初期費用400万なら、4年で償却される。
ならCFとして、年に100万無いと苦しいと。
4年間は、減価償却があるので、通常は手残りがあっても無税。
逆に、それぐらいの建物価格は取りましょうよと。
積算（この場合土地だけの価格）で4000万あるから買い、というのはわかるが
それならそれで、後々税務署と揉めないよう
「建物価格1000万、土地2000万」等、それなりに現実的な数字を書面にすればいいわけです。
これなら大雑把に、減価償却が年に250万なので
銀行に返済して、建物分の利子を経費として引けば、ま、トントンぐらいじゃないですかねえ？
そうすれば、税引き前手残り＝税引き後手残りです。
これを木造なら4年貯めて、400万に届けば、まあ負けは少ないわけです。
3000万で買う 4年で400万手残りがある。
5年後？ 2600万以上で売る。
銀行への残債が、2200万あるとすれば、売って残債を返済すれば
売却でも400万出る。
手残りが400、売却でも400、売った時に
600万の25%と復興税分（150万ちょっと）税金は来ますが
800万から150万税金を払っても、650万残ります。
最初に400万投資して、5年程度で650万になるわけで
少なくともマイナスは無いと…。
あとは、この利益の見通しが「アリ」か「ナシ」か
各自で考えればいい。
法人の場合はもっと甘い目線で考えてしまう。
法人は一定期間、赤字を繰り越しできる。
この繰越をしている期間内に、頭金が回収出来れば
「まあ、ナシではない」と。
木造で4年を過ぎて、赤字の繰越が-200万残っていれば
これを償却し終えるまでの期間で、頭金が回収出来れば良しと。
いずれの場合も、前提条件として、売却時に最低でも、買った価格ー頭金
程度で売れることを想定している。
この場合、もしフルローン5000万で物件を買えば
5000万-頭金0＝5000万 で売れなければならない。
この計算が成立しにくい。
その代わりに初期費用が諸経費のみなので
比較的CFが出やすい。
だから、フルローンなり、極端に現金比率が高いなりの場合
ボクが考えている方法では物件を判断するべきではないと。
まあこの、売却価格、頭金回収の考えは
ボクの考え方のクセみたいなもので、それが正しいとか
主張したいわけではない。
ただ、わりと簡単じゃない？ と言いたいだけで。
でもねえ…実際の物件はもっとクセというか独自性があるわけで。
木造築古で、4年で頭金を回収できそうにないが
売却価格の値上がりが期待できそうだったり
逆に、利回りが良くて、回収は楽だけれど
売却価格が怪しかったり。
まあそういうときは、もっと詰めて考えないといけないわけで。
そして困ったことに、人間だれしも、ボクも当然
地域、場所によって好き嫌いもある。
「なあんかこの辺り、嫌いだ」とか
「この辺に物件を持てたらいいなあ」とか。
そういう感覚や気持ちは、どこまで大事なのだろう？
それは投資上の優劣と、どこまで関連があるのか？
そういった部分は正直わからない。
パリッとした物件が欲しい人が、条件だけを見てボロを買ったり
都心に物件を買いたい人が、郊外の物件を買ったり…。
それである程度の利益が出たとして、
それで本当に満足を得られるのか…？
多少利益が薄くても、自分の欲求に近い物件を買う方が
結果的に満足出来たり、ストレスが低いんじゃないだろうか？
ボクだって物件を見て、なんかこれ好きとか
この外壁の色、好みじゃないとか、感じちゃうしー。
そういう、金銭の外の気分みたいなコトも、大事かもしれないと。
まあ、収支がマイナスになるなら、それは論外だけれど。
