以前に書いたかもしれないが、年収の多い人への手法。
「俺はそんなに年収が高くない」という人も、
最後の方は関係するので、ざっと目を通してほしい。
年収2000万 貯金等1000万。
この条件では、築古一択。
できれば木造か軽鉄で良いだろう。
買うなら絶対に個人で。
試しに木造を買ってみよう。
木造、築25年、5000万円
頭金500万
満室想定家賃400万円 利回り8％。
ここで重要なのは、建物価格はある程度、こちらの意思を通せること。
（消費税課税業者じゃないこと）
建物土地の価格は契約書に書くこと。
仮に建物価格3600万 土地価格1400万とする。
満室で1年持ったとして、家賃は400万。
減価償却は年に900万。
実際はローンで購入するから、建物分の利息や取得税やらは経費となりマイナスになるが
ここでは単純計算で、400万の家賃収入があったとする。
400万の収入で900万の減価償却なので、
個人の収入から500万円分、税金の控除を受けることになる。
年収2000万なので、税率も高い。
めんどうなので、500万の4割が還付されるとして200万円、税金が戻ることになる。
2年我慢して、400万円の還付に100万円を貯めて、頭金500万円でもう1棟。
この時点で、3年目、
家賃収入が800万で、減価償却が1800万。
収入はー1000万となり、還付は400万…とはならない。
前回は、年収2000万だったから、4割還付されると仮定したが
現在、2000万ー500万ー500万。
つまり、年収1500万からさらに500万引いてるわけで還付の率は落ちるだろう。
1棟目の分で200万、2棟目で150万還付されたとして、計350万。
ここで、多少は心もとないが、まだ貯金が500万残っているはず。
ここから150万を出して、もう1棟買おうか。
4年目 家賃収入が400×３で、減価償却が900×３
家賃収入1200万、減価償却が2700万となる。
年間2000万の収入を、年収500万まで落とせるわけだ。
もういいだろう。
還付率はさらに落ちて、+100万としようか。
つまり、家賃が全て、ローンやらで消えて、CFが0だったとしても
還付が年間450万あるわけだ。
4年間で200+200+350+450
ええと…1200万、税金が還付された計算になる。
まあ実際、CFが０ということは無いだろうけど、0と仮定しての話。
さてここで、1棟目の減価償却が終わる。
5年目の年収は、
2000万ー500万ー500万 + 400万（1棟目の家賃が年収に乗る）となる。
実際は400万が丸々乗るわけはないが、めんどうだから乗せよう。
年収は1400万となり、還付はぐっと減る。
600万の4割還付で240万…だが210万ぐらいにしておこうか。
6年目も同様に…と言いたいところだが
もう償却が終わっている1棟目が、そろそろ1月1日を5回またいでいる頃。
売り時である。
購入費は、減価償却を引いて1400万円で買ったものとされる。
仮に、仮によ…
買ったときと同じ5000万で売れたとして、利益は3600万。
税金は700万来る。
結局1棟目に関して考えると、4年間、200万税金が還付されて
売るときに700万、税金で取られる。
差し引き100万、税金が戻ったという計算になる…。
ま、今回、最高税率の50％で計算すれば、もうちょっと良い計算になるかもしれないが。
6年目（5年目の末かな？）の売却では、残債が4100万ぐらいとして、900万残る。
これに、4年目と5年目の還付、210万×２があるから
まあ一応、税金の支払いに困ることはないだろう。
さあ、ここから法人でも建てようか。
資本金を298万とかにして、スタート時の経費を削ろうか。
（今のところだが、300万を超えるかどうかで数万円違うんだよね）
残りは役員貸付にして、もうちょっと法人にお金を置こう。
やるなら、自分の物件を法人にサブリース。
4％で貸し付けちゃえ。
当然、自分は賃貸経営上、赤字になり、法人は多少の黒字になる。
個人の税率は40％と仮定していて、法人は30％程度なので
還付金＞法人税 となる。
ここでの赤字はこれまでと違い、手出しが出る。
（減価償却で引くのは手出しではないが、ローンを払ってマイナスになる分は手出しなので）
手出しの分は、役員貸付を返してもらうか、役員借入で借りるか
あるいは、本当に収入から手出しをするか、の3択。
で、ぼちぼち2棟目も邪魔になってきているので（減価償却も終わる）
7年目以降、売却を考える必要もある。
あるいは、減価償却は終わっているが、サブリースでマイナスにしているからいい
と考えるか？
さらには、もう1棟買うとしたら、個人か？ 法人か？
法人でとなれば、貸してくれるか？
とりあえず2期黒字ぐらいは簡単に行くだろうし…
6年目で法人を建てて、6年目、7年目と黒字を出して
さらに法人で買うとすれば、8年目か？
じゃあ7年目は個人でもう1棟買うか？
いや、7年目に買って、8年目に法人でも買うって
そんなに頭金を出せるか…
まあ、この時期に迷うとすれば、この辺りだろう。
さて、「俺はそんなに収入が高くない」という人。
まあ現在の年収が600万としよう。
ここで、減価償却を取って、個人の収入から還付をと考えても
税率が低いから無意味。
素直に買いたい物件を（きちんと黒字になる物件で）買えばいい。
物件価格5000万 利回り10％ と仮定。
家賃が500万で、なんだかんだ引いて、手残りが100万あるとしよう。
じゃあこの時点で、「俺の年収って700万になるの」
んなこたあない。
ローンの元金返済分も足されるから、ざっと800万とかになる。
ただ、ある程度の減価償却があるから、このときは
驚くような税金が来るわけでもない。
（建物価格や築古かどうかによっては、マイナスにもなり得る）
さて、頑張って4年で2棟持ったとしよう。
1棟目が築古の木造なら、減価償却が終わる。
ここでガラっと年収が上がって、ボチボチ元金返済分も増えて
デッドクロスが見えてくる。
さあどうしよう？ 下手をすると黒字倒産だ。
（個人だから倒産とは言わないけれど）
最初に築古をやらなければ、減価償却はわりと小さいだろう。
ある程度耐用年数が残っている＝築古じゃないと仮定してね。
木造の19年だから築古じゃない…ってそれ
減価償却から考えたら、償却期間が築古以下だからね。
減価償却が小さければ、多少の黒字となり
じわじわと税金を取られ続ける。
つまり、2年目あたりから、年収が上がる。
規模を増やせば、増やした分、じわじわと上がる。
つまり拡大をする限り、個人でやれば、どこかで上のような状態になる。
償却期間が短ければ、それが終わった時点でいきなり
期間が長ければ、少しずつじわじわと…。
というところで、その人向けに最初の手法をアレンジしたものを提示する。
世に言う有料コンサルが、ここまでやってくれれば、受ける価値があるんだろうけど
実際、やってくれるんだろうか？
コンサルって何をどこまで見るの？
受けたことがないからわからない。
（受けたいとも思わないが）
