前回、築古メインのボクの、投資基準をちらっと書いたが
築浅ではこの考えは通用しないと…。
そもそも、何を築浅と考えるべき？
木造は簡単で、耐用年数内なら、まあ築浅。
16ねんを築浅と呼ぶのも変だが、「築古ではない」という意味で。
で、木造、耐用年数残10年、10％ 3000万 建物価格1200万で考えたい。
家賃収入が大雑把に300あるとして、
まあ、色々経費になるのもを引いて、仮に240としよう。
何が引けるかはその人の立場次第。
必ず経費に出来るのは、管理費・諸税・返済利子の建物部分
土地部分を経費に出来るかは、個人か法人か
あるいはトータルで黒字か赤字かで変わってくる。
いや、物件単体だったっけ？
そこらへん、法人のボクにはうとい。
で、まず、税引き前の手残り（税引き前といっても固定資産税等は引きます）が
200であれ240であれ、
減価償却は120万しかない。
どうあっても単体なら黒字になるであろうわけで、240万なら3分の1として80万から
税金がかかってくる。
もうこの時点で、税引き前手残り＝税引き後 とはならないので
前回のような、おさぼり計算で、大雑把に掴めるわけではない。
まあでも、仮に240万から80万の税金が取られるとして、毎年160万残ると考えたらいい？
いいえ、この築年数なら、必ず、家賃下落を考えなければならない。
今年160万残ったからといって、4年後も同じように残るわけではないと考えるべき。
家賃ね、木造の築30年と40年、キレイにしてれば、まあそんなに変わりません。
でも12年と16年だと違うと思う。
さらには8年と12年でも違うし。
家賃下落率を、まあ、築年数次第で、いくらか置くわけで、
それを考慮して…などと言うのなら
もう、雑にCCRを見て計算をするより
収支計算をしっかり立てたらよくね？ となる。
それとね、築12年の木造を買ったとして、あなた、5年で売るんですかと？
減価償却が引ける間は、持ってなさいよーと。
まあ、10年残ってるから10年持つとして、それがいくらで売れるかなんて
予測しづらいですよねー。
だから、しっかり収入と経費、税金を計算して
毎年の資産をきっちり出して、耐用年数が切れる頃には、こんな収支になりそうだなって
逐一計算していくべきだと。
え、どうやって計算したらいいか？
そうだなあ、めんどくさいなあ。テリー隊長とか、なんかエクセルで出してなかったっけ？
まず、ぐぐったらいい。
そこで、計算に入れる項目の意味がわからなければ、それもぐぐったらいい。
そうやって、ぐぐって、ぐぐって、ときどきGPTに聞いてたら
「あれ、GPTってここおかしなこと言ってね？」ぐらいはわかるようになります。
ボクが、書籍に懐疑的なのって、読んだ後、
「これってどの本のどこらへんに書いてあったっけ？」と再検索が出来ないから。
物件の購入でもリーシングでも、なんでもそう。
ぐぐって、文書なりにあたったら、それを自分なりにまとめて
参照URLを貼って、さらにブックマークもジャンル別にまとめておけば
後で、その知識が必要になったときに、すぐに引き出せます。
どうもここらへん、ボクも苦手でさあ…
自分専用のAIでもあれば早いのになあと。
後10年ぐらいで出来たらいいなあ…なんてね。
まあとりあえず、耐用年数内と年数切れは、全く別の考え方をしようと
ボクはそんなふうに思っています。
何が正解とかは、まあ無いわけで、大雑把でもいいから
早く計算が出来ればいいと。
じゃないと、楽待やら健美家やらに条件を出しても
物件メールの判断に時間がかかってどうしょうもないでしょー？
