以前に比較を書いたのですが、たまたま機会があってまとめたものが
面白かったので、改めてまとめなおします。
メキシコペソ 8円で計算。
（計算めんどくせーんで、少し安くしたっす）
スワップは1日25円。
25×365で 9100円超えですが、年間9000円／1万通貨 で計算。
800万円を投資して、10年所持する場合。
FX 100万通貨を購入。
年間90万円のスワップ。
10年で900万円のスワップ…なんだけど
ここでは不動産と利回りを揃える為、800万に仮定します。
マイナス
手数料 2000円程度。
差し引き 概ね+800万
不動産 800万円の戸建てを購入
利回り10%として、年80万円の家賃。
マイナス
購入時、不動産屋への手数料が3％
登記費用
保険
不動産取得税
入退去（ADやら募集期間の空室やら）
修繕
まとめ
圧倒的に、不動産は不利です。
経費分や空室がそのまま差になってますね。
FXも不動産も、購入して10年後、価値がどうなっているか
わからないのは同じですが
FXの場合、8円だった通貨が6円に落ちると
年間80万だったスワップも、そのまま60万まで落ちます。
（だって元々、銀行の利息だから、100万ペソの10％なら、
年間10万メキシコペソを貰って、それを日本円に替えてるわけだから）
逆に価値が上がれば、併せてスワップも上がるんですが…。
あと当然、金利が下がればスワップも下がりますね。
対するに不動産の場合、家賃の下落は限定的です。
物件の相場がかなり下落したとしても、家賃はそこまで下落しないです。
（その代わりに経年劣化で多少、ほぼ必ず下落しますが）
ちなみに、バブル崩壊時とか、不動産価格はびっくりするほど落ちましたが
家賃の平均価格って、あんま変化が無いんだよなあ…。
そんな、物件価格が1/3になったから、家賃も1/3になるなんてことは無いだろうし
逆に、価格が2倍になっても、家賃は2倍には、まあ、ならんでしょうねえ。
そして、家賃にかなりの硬直性がある代わりに
需要に左右されて空室が出ます。
家賃を多少下げて埋められれば…まだ良いかなあ～。
ボク的結論
特に共担にするとか、企みがあるのでなければ
戸建てを現金買いするぐらいなら、FXやっとけー。
不動産は経費や手間ばっかかかるからー。
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戸建て投資、FXにレバレッジをかけてみる
FXの場合、国内ならたしか50倍までレバをかけられますが
実際、そんなにかければすぐ死にます。
メキシコペソの場合なら、コロナ時に5円を割ったのを最安値として
4円を想定、現在8円として、レバを2倍にします。
現金400万円を所持。
10年保有
メキシコペソ
100万通貨を購入。
スワップ 80万円×10年
マイナス
やはり2000円
差し引き 概ね+800万 と元金の残り400万？円
戸建て 400万を頭金として、400万を借りて 800万 利回り10％で購入。
金利は、なんとなんと、無利子の0％として、返済期間を10年に設定。
家賃 80万×10年
マイナス
返済 40万円×10年
諸経費は、現金買いと同じ。
差し引き +400万と、戸建てひとつ分ー諸経費
解説
FXの場合、スワップが800万入って
同じ値で売れれば、最初に入れた現金も400万戻るわけです。
計1200万、手元に残る計算。
売却で多少の損が出たとしても
400万の元手で、現金800万貰えるのは優秀です。
（もちろん、上記の通り、スワップが下落すれば800万以下しか貰えませんが）
戸建ての場合、400万の現金と、800万で10年前に買った戸建てが残る。
FX同様、買ったときの価格で売れれば、1200万残ります。
ただし、間に諸経費がかかるし
この戸建てを800万で売るとしたら、またここで
3％+6万円、手数料がかかります。
ボク的結論
やっぱこの条件でも、FXの方がはるかに有利だと思います。
こんな条件で不動産やっても、旨味が無いわけです。
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現金400万円を所持
FX レバ2で100万ペソを購入。
スワップ等、上記と同じ。
10年で
+800万と400万プラスマイナス売却差。
不動産 400万円を頭金として4000万円のアパートを購入。利回り10％
返済期間を長期に取り、返済比率を50％と仮定
家賃 年400万
マイナス
返済 年200万
諸経費
解説
えっと…
FXはまあ、同値で売れたとして1200万残りますが
不動産は、売却を考えなくても
2000万ー経費 が入ります。
売却益＝経費と仮定して相殺しちゃえば
（残債がまだあるとしても、経費以上の手残りはあるでしょうねえ）
1200万対2000万です。
ボク的結論
これはもう、不動産投資の勝ちでいいのでは？
FXの欠点は、その通貨によって
ある程度安全なレバレッジの範囲が決まってることです。
メキシコペソなら 現在価格ー最低想定4円で
1万通貨買うのに4万円程度が必要。
ドル円なら
現在150円として、最低を70円とするなら、
1万通貨買うのに、80万円ぐらいは必要。
豪ドルなら同様に
現在100円ー70円 で計算して
30万円必要…。
（安全にやろうとするなら…ですが）
対するに不動産投資も
まあ頭金2割入れるとしても、レバ5倍ですからね。
この例だと、諸経費考えなければ
2年で回収って…どっか間違えてるだろ、みたいな有利さになってますねｗ
おそらく、返済比率50％ってのが、多少都合が良すぎるんでしょうね。
諸経費を、ボクのお得意の、家賃の20％で計算すると
年間80万なんで、手残りが年に120万。
これでも4年足らずで頭金を回収しちゃいます。
ボクの目線で5～遅くても6年で回収ぐらいで考えてるんで
やっぱちょっと甘い設定かもしれません。
で、10年後、何も売らずに1200万残ります。
これに、返済の進んだアパートがプラスされるんだから
まあ、よほど売れない物を買わなければ、まあまあじゃないっすかあ？
（知らんけど）
あと、利回り10％のアパートってのも、そうそう無いですよー。
（いや、ボク、平均10％ぐらいだけど…初心者が10％を基準にするのは良くないと思います）
まあ総合的に見て
「金が無いならFXやっとけ」と。
メキシコペソなら、4万あれば、わりと安全に1万通貨持てて
年9000円貰えるから。
あと、なんか外為どっとこむが、紹介キャンペーンやってて
いつもの倍？ぐらい、紹介者と非紹介者にお金をバラまいてますね。
まあ次回でも話しますかー…。
で、戸建てを現金で買うなら、共担にして
次はフルローンとか、それに近い条件でアパートを買うまでがセット。
ただ現金で戸建てを買って終わりなら、FXで十分。
いや、ボロ戸建て買って、自分で直してってなら、FXより有利になる
可能性も十分あるけど…。
不動産の有利さって、FXより少な目の頭金でも、比較的安全に進められることですから
そこを活かしつつ、手残りもちゃんと得ましょうねと。
