ボクは、何をどこに何棟持っているかは、まあ一応ボカしてはいるが
所有しているアパートは全て、1500万～2500万の範囲のファミリー層。
借入は主にトラストで、3.9％の範囲内。
今年の始めに買ったのが最後で、借入期間が19年。
「期間はなんとかなりませんよね？」とは聞いてみるが
「いやあ、期間はまあこれで…」と。
1棟目
家賃18万
返済11万
返済比率が60％ちょい。
期間が30年想定でCFを出していたのがいきなり21年と言われたのでズレが…。
まあ、これでも回るという自信はありましたよ。
実は法人には、家賃収入以外に、駐車場代として月2万が入っていて
これを加味して考えれば、返済で詰まることはありません。
（というかこの時点で、現金買い出来るだけの資金もあったし）
実はこれの他に、法人でもこっそりと（帳簿にはしっかりついているが）
とはいえ、駐車場代はまあ別腹と考えたいと。
じゃあどうするか？
想定
「利回りは8％ぐらいでもいいから、換金性の高い戸建てを現金で」
色々考えて、これは個人で持つことに。
実際
物件価格500 利回り9％ 利回りが想定より高い分、換金性が多少落ちた物件。
想定どおり個人所有。
狙い通り、建物価格を110万としたので、諸経費を乗せて120万。
減価償却が30万で家賃が40万。
家賃から保険等を引いて、税金が0になる計算。
これを、貯金として残すことで、合わせ技として、上記物件の返済比率を50％以下と考える。
さてこれを、役員所有の建物として、次の共同担保にしようとしたのだが…。
次
家賃 20万
返済 13万
期間20年
返済比率65％
これが共同担保なしの状態。
共同担保を入れると、さらに返済比率が悪化する。
ええい、ままよ。
拡大期だし、1棟目と合わせて60％なら構わん。
入れてしまええええ。
でもさすがにこのまま放置するわけにもいかない。
法人でも戸建てを買う。
500万 利回り11% 換金性悪し。
さて次
家賃20万
返済13万
じゃあここでも戸建てを共担にして…と考えていたところ
社長「おまえ、いいかげんにせえや」と。
「だあって見てれば何してけつかんねん」と巻き舌で優しく諭されて
この戸建ては共担にしないことに。
本来の想定は
金利3.9、35年、返済比率60％未満で数棟持ち
金利2.9、35年で返済比率50%前後の大きめのを1棟
CFをプールして、最初の物件の減価償却が終わる頃までに
（築古でも木造か鉄骨で年数は違うが）
CFと手持ちの現金を役員貸付して
2000万程度のアパートを現金で。
建物の償却分、債務超過になっているBSに
現金買いのアパートを足すことで、プラマイゼロ以上にしたいという考え。
その後は、最初の頃の1棟目を売却するか、あるいはCFが貯まったところで
メイン銀行さんなどに融資相談をと…。
フ…甘いな。
だってＣ銀行に口座開設を断られて、メインをＭＳ銀行にしちゃってる時点で
融資の相談も出来ない。
Ｃ銀行は、関東に移転してからなら、いつでも口座開設は受け付けるという
話はついているとしても、
「おたくのメインはMいSともさんっすよね？」という感覚にはなるかもしれない。
（もう伏字の意味あるのか？）
みつＩすみとＭさんからしたら、うちなんてアリさんだから
人間がアリに融資をしてくれるとも思えない。
（もう伏字やめようよ）
だいたいさあ、三井住友って個人でもメインバンクだし
ボクが口座開設で困ったとき、手を差し伸べてくれたところだし。
（トラストさんの指定銀行で、積極的にお話を聞いてくれたのが
ここと西日本さん。まあ西日本さんは、支店の位置的に制約上無理なんだけど）
もし三井住友さんがダメだったら
ネット銀行と三井住友信託銀行と取引をしているという
ようわからんいびつな法人になっていたはず。
おまけに信託銀行だと、家賃の振込指定口座にしにくいから
ネット銀行で受けた家賃を、手動で信託銀行さんに振り込むという
無駄な一手間が増えたはず。
そんな、プチ救世主的なＭＳ銀行を切るのか？
（いや、いずれ切るけどさ）
でもさ
ちばぎんも良いけどさあ、どっか適当な信金さん探さないかね？
いやそれよりも、どうやって、今のお付き合いのあるところと
良好な関係を保ちつつ、資産管理法人という縛りを逃れるかが先かなあ。
だいたい、「家賃収入以外の収入が無いこと」って規定なかったっけ？
FXやってて、毎年しれっと売上計上してる部分、やばくない？
いや、株やFXも、資産を管理する手段であって
事業収入じゃないから…OK？
なんだろう、書いていて思う違和感。
悪いことはしていない、嘘もついていない。
なのに、なんでこんなに
うさんくさいんだ！？
（ギリギリを攻めているからでしょうか）
