まずは愚痴。
何度か書いたかもしれませんが、
当方、トラストで30年引けないです。（年齢的に）
以前より持っている遠方の物件を処分し、資金もある
物件も選定した、よしこれならいけると
トラストさんに持ち込んだところ
頭金はこちらの想定より若干良い回答だったのですが
22年と…
えええ、81まで想定で、もうちょい長く引けると思ったのに…
うん、こっからですね。ボクがおかしくなり始めたのは（笑）
ええねん、返済比率高くなってるけど、それでも想定以上に回ってるし。
不信感半分だった管理会社も、意外と対応も早く、頑張ってくれてるし。
（ふかしてこなかったし、要修繕→見積もり→工事→支払いの流れも良かったし）
ただなあ、頭金足りないとかなら、こちらで頑張れるけど
年数って…要は年齢でしょ？あち病歴とか…。
頑張れないもんなあ…と、愚痴ね愚痴。
で、今、喫緊に物件を見に行く予定で、あれこれ選別中でして。
この作業をすればするほど、「本とかセミナーってホントに役に立つの？」と
疑問に思えてしまうわけです。
例）
籠原ワンルーム、築浅 まあまあ利回りが良さげ
たとえばこんな物件が目についたとして、本ならどうやって調べろって書いているんだろう？
というのがボクの疑問です。
ボクもわずかですが、本は読みましたけど、具体的にあーしろこーしろって書いてたかなあと。
まあ、建物の良し悪しでどこを見るべきかは、きちんと書かれていますよね。
でもさ、建物がしっかりしてたって、借りてもらえるかは別の話でしょ？
ボクの場合まず、籠原 空室率と検索すると、以前に書いたかなあ？
で、多くの人はここで
「賃貸需要ヒートマップ」を見るようだけど
ボクはあまり見ません。
だって、実地に行くでしょ？
周りの物件、見て回るでしょ？
空室状況、指指しして、数えて回るでしょ？
これ見ると便利だけど、行く前に先入観ついちゃうしー。
まず真っ先に
「賃貸入居者の希望間取り」を見ますね。
ここの場合、圧倒的にワンルームが多いわけで。
で、１LDKから２DKぐらいまでが、まあ…。
ってこれ、比率ですからね。
「あ、１LDKなら大丈夫なんだ～」じゃないですよ。
でもま、比率も大事。
で、２LDKより大きければ、まあ、需要＞供給とはなっています。
（繰り返すけど、比率ね）
あ、レントロールの家賃がおかしくないかは、実際に今
賃貸募集してる物件と比べればいいだけです。
こちらはわりと簡単でしょ？
で、先日情報を頂いたのが「兵庫県の鈴蘭台」です。
築古、駅近、満室、利回り高め です。
正直、鈴蘭台ってあんまり良いイメージ無いんだよなあ。
イメージの良し悪し、これって結局、楽待とかの物件数と利回りですよね。
売られている物件が多い、多少利回りが高い地域は
悪い印象を持ちます。
こういう印象の良し悪しとか、個々の物件の選別って
あんま、本を読んだり、セミナー行っても、スキルアップすんのかなあと。
逆にセミナーとかで、言いなりになって、おすすめ物件買っちゃうだけなのでは？
なあんて思ったり。
さて、鈴蘭台 調べてみましょう。
さて同様に見てみますか。
あれ？この地域って、いわゆるワンルーム過多では無くないのでは？
むむう？
じゃあ、需要自体が少ない？
もう少し、掘り下げましょう。
鈴蘭台 住みやすさ で検索すると、こんなサイトが出ます。
ああ、標高が高いのかあ…
電車の乗り換えが多少不便って人もいるなあ…。
自然が多くて環境が良い分、虫が気になるなんて人も。
この中で特に気になるのは「坂」ですね。
坂ってさあ、駅徒歩ｘ分じゃわからないです。
横須賀の戸建てとか、見に行ってごらんなさい、行くだけで疲れ果てるから。
じゃあさ、とりあえずGoogleマップで歩いてみたらいいじゃない。
適当に開いて歩き回ると…まあ、坂だらけ（笑）
まあ不動産は総合力だから、この地域でこの間取りはダメ
とか、一律で考えるものじゃないです。
だって、イマイチな地域だって、その中には
きちんと高稼働を維持してる物件もあるんだし。
たださ、楽はしようぜーと。
「で、おめーどんな物件見に行くつもりよー？」と言われたら…
それは秘密です。
それを言いたくないから、以前検討した地域やら、今回ふるい落とした地域の
話ばっか書いてるんだしー。
少なくとも買付入れるまでは、場所なんて書けないっすよぉ。
ただ言うとするなら、現金なら、いすみ市いいよーと、だけど、水害マップはちゃんと見ようねーと。
融資は難しいよー、あと、旭市だって場所次第で悪くはないよーと。
田舎は駅近が有利とは限らないよー…などなど。
ああ、水害マップについてはメンドクサイから書きたくないなあ…。
