前半部分は、過去に書いた内容とも少しかぶりますが…。
賃貸業をするなら、まず、先を見越してアバウトに計画を立てるべき。
例
まず、CFが税引前に年100万ほしい としましょう。
このCFを貯めて、本業からの収入も併せて、x年後に600万にして
これを頭金として2棟目を買いたいと…。
そういう計画を立てたとしましょう。
年100万のCF、まあまあですね。
で、しばらく探して、ようやく条件に合いそうな物件があったとしましょう。
ここで、たまあにね
「もっと良い物件があるのでは？」なんて考えてしまう人も。
あり得なくないですか？
一定期間探して、ようやく条件に合いそうな物件があったのでしょう？
そこで考えるべきは
「CF100万のラインを、少なくとも数年間、ちゃんと維持できるか？」であって
もっと良い物件がないか、ではないはず。
今は、物件の情報って、これまでより簡単に、多くを入手できます。
契約しようかって段取りのときに、より良い物件が出ることだってある。
全ての情報を網羅して、最善の物件を得ることは不可能だし
仮に出来たとしても、購入前に出る情報なんて、わかるはずがありません。
ああ、あっちにしておけば良かったかも？ なんて
迷ったって仕方がないわけで。
あくまでボクの考えでは、それって…
・最初に、CFがｘｘｘあって、何年後にｘｘｘｘ貯めて2棟目をの青写真がない
あるいは
・本当にこの物件なら、CFｘｘｘ万を維持できるか、自問が足りてない
このどちらかだと思うんです。
あとたまあに
「今から考えると、あのとき買った物件は、あまり良くなかったかも。もっと良い物件あったと思うんだよねえ…」なんて話す人、いますけれどね
これ、話してる本人は、後悔はしてませんから。
真に受けて自分に活かそうなんて考えで聴く話じゃないと。
50点の物件も、80点の物件も、縁があってゲットしたものであって
色々と成功したり、失敗したりして、今があるんです。
聴くべき話はそれよりも
「あの物件、ｘｘぐらいの水準で運用できると思ったけど
意外な見落としがあってねえ…」という話。
こういう話は、しっかり聞いて、自分が物件を買うとき、シミュレーションに組み入れましょう。
物件の購入なんて
・表面利回りを聞いて
・実際、どのぐらいで運用できるかを考えて
出たラインが納得できれば買う、出来なければ買わない。
ただそれだけのこと。
とまあ、ここまでは過去にも似たようなことを書きました。
先日聞いたのが
10年前ぐらいに買った物件の、税引き後のCFが大きく減っちゃって…という話。
10年ほど前に個人名義で買ったモノだそうですが
まず返済が進んで、利息分が減った。
まあここまでは計算していたことだと。
「いやあ、本業の給与が上がっちゃってさ、累進課税がねえ…」と。
知るかよ、自慢っすか、と思わなくもないけれど
でもたしかに、なるほど税引き後は、場合によっては大きく減るわけです。
うちはいい年で、これから昇給もないし、そもそもが法人名義なんで
そういうケースは全く考えてませんでした。
むしろこれからは、嫁も退職するし、個人名義の不動産を
増やすのもいいかなあ、なんて考えてたぐらいで。
せっかく始めた賃貸業が、最初は一定の収入になっていたのに
本業の給与が上がったら、たいして役に立たなくなってしまったと。
そういうのも、先々のシミュレートに含めて
法人を立てられるか、会社の副業規定を調べておくとか
法人名義にするならどのぐらい費用がかかって、改めて減価償却が取れるとしたら
どうなるか。
そもそも、個人の物件を法人名義にして、減価償却を取り直して大丈夫なのか？
（合法であっても、土地建物の比率があまりにも、な契約をすれば、もしかしたら行為否認とかがあるかも？）
ぐらいは、アバウトに下調べしておくといいでしょうね。
特に副業規定なんて、調べるのは簡単でしょうから。
昇給とか出世とか、良い方向の想定は、全くシミュレートに加味されてなかった、なんてことは、あり得る話だなあと。
