不動産投資には色々な手法があり、ボクもそれなりには色々書いてきた。
何を買うか、という考えは、1棟買うだけで終わらず
最終的に、どのようなピラミッドを築きたいか？を考える作業だと、ボクは思っている。
ピラミッドの場合、設計どおりに石を積んで…となるところが
不動産の場合、持ち替える、売って、別の資産と取り換える ということが出来る。
対立する2項、地方高利回りと中心部型の考えについて。
よく、地方高利回りが良い、あるいは、人口が集中する都心が良いという
考えはあるが、これらは本来、対立する考えであるべきではないと。
スタートの時点で資金があり、地力として給与が高いなら
いきなり都心部から初めてもいい。
ただ、方法論が違うだけのこと。
都会での考え方は地方高利回りには当てはまらないことも多いし
地方向けのやり方が、都会では、まどろっこしくなることもある。
物件の下見でもそう。
都心部から離れれば、環境の部分や駐車場、学校などを見る必要がある。
スーパーでの品ぞろえから、その地域が個人向けなのか、ファミリー向けなのかもわかる。
でも人気の高い都心部では、住環境はある程度しか見ない。
駐車場は必要ないし、なんならスーパーだって、多少遠くても構わない。
駅から近く、交通機関的な利便性が高ければ、とりあえず何とかなる。
でも両者共、共通する部分はもちろんある。
まず、建物は大丈夫か？
建物は大丈夫か？
手間のかかる、費用のかかる部分はどこか？
そして、積算はどうなっているか？
積算というと、土地値と建物価格の合算で考えられガチだが
建物など考える意味はない。
年数が経てば、価値がゼロになるのが建物だから。
土地の価格は、年数では変わらない。
年が経って安くなるとすれば、それは年数の影響ではなく
人口動態の変化の結果でしかない。
そこは見極める力があれば、どうにでもなる。
結局、地方がいい、都心がいいなどと言うのは
一方の利点のみを強調しているだけで、実践ではあまり意味が無い。
「今、自分にとって最適なものは何か？」だけ。
いずれ処分も出来ず、使い道が無くなる見通しがあっても
そうなるまでの過程で、収益を生めれば、そしてそれを
適切なレバレッジをかけて運用出来れば、それで十分。
地方の物件、あるいは都心部でも再建築不可の物件は
いずれ使い道が無くなる可能性がある。
でもそうなるまでに、ある程度の収益を生み
（それが買値以上の収益である必要は、必ずしもない）
その収益と、物件が資産と見られている間の信用を利用して
より長く使える、利便性の高い物件を持つ材料に使えれば、それでいい。
と、これがまあ、ボクの不動産での結論。
が、ピラミッドを建てるには、どうしても必要なものがある。
時間だ。
大きなものを建てようとすれば、どうしても時間がかかる。
よほどの大金持ちでもなければ、時間は必要になる。
ボクにはこの時間がない。
だから通常の不動産賃貸業では、たどり着ける高さが小さくしかならない。
じゃあどうするか？
回答は２つ
小さなピラミッドで納得するか
投資→収益のサイクルを短くするか、しかない。
通常、家賃は月1度しかない。
このサイクルを短くする、つまり、日割りで貸すという考え以外
不動産で、時短を考える方法はない。
正直、いわゆる民泊であるとか、時間貸しのようなものは
ボクはあまり経験してこなかった。
わからないからやらない…なら小さめのピアミッドで納得なさい。
どうしても短いサイクルで大きくしたいなら、他の方法は思いつかない。
この点、ボクは以前より焦っている。
以前は、FXで、比較的短期で、ギリギリまで資産を残さずに運用できるから
それでカバーできると考えていた。
不動産なら、30万円で物件を買うのは難しいし
トラブルが起きたときの為に、手元に資金は残しておきたい。
が、FXなら、10万円でも運用できるし、すぐに換金できるので
手元資金の一部なら、こちらで運用も出来る。
（もちろん急な換金の際、運用で多少のマイナスが出る可能性はあるが）
が、今年後半のFXでの運用実績が、すこぶる悪い。
そりゃそうだ、ノーポジなのだから。
「今は運用すべきではない」という期間が長すぎる。
それと、FXでの運用の実績は、金融機関から見れば
全くプラスの信用にはならない。
それどころか、足を引っ張りかねない。
だから、決算を見て、目立つほどの実績を上げるのも、良策ではない。
となると、日割りで「家賃」をもらい、貰った家賃を
さらに運用に回すという方法が、一番着実ではある。
いや待てよ…
そもそも毎月貰っている家賃って「来月分」のはず。
これを日割りにするのは、逆にサイクルを遅くしているのか…。
やはり、日割りで貰うことの利点は
「早く入ってくること」ではなく、「利回り」にしかないのか…。
どうしよう？
さあ考えろ、考えるのはタダだ。
