以前、諸経費は20％で計算してしまえと雑に書いたはず。
もしかすると、その話はまた後で…と書いていたかもしれないが？
書いていてずっと引っ掛かっていた。
今日はまずそこから。
諸経費はどう考える？と聞かれると
「まず15％弱引いて、そこから先は個別で引きます」
という答えが、一番妥当だろう。
見える経費
・管理費
・保険料
・固都税 などなど
読めない経費
・空室
・修繕
・客付け
ここで問題となるのが、「修繕」の部分。
ぶっちゃけADも空室も、家賃依存なので、パーセントで計算するのに馴染む。
家賃5万でADが１なら5万、家賃10万なら10万。
空室も同様に、5万の部屋が1ヶ月空けば5万だし、10万の部屋なら10万の逸失。
じゃあ修繕は？
ええ、少しだけ個人情報に絡むけど、少しだけ書きます。
ボクが元々持っていた物件は、雪がそこそこ降る地方です。
そういう地方なので、余談だが、見える経費のところに
融雪の為の冬の電気代、なんてものもかかる。
まあこれは、読める経費なので、今回は置いておくとして。
家賃が5万円の2DKと10万の2DK。
共に修繕費が15万かかるとして、片方は家賃3ヶ月分だが、他方は1.5ヶ月分。
これを、家賃の何パー で、両方に当てはまるようになど出来ない。
空室は出来る。
90％稼働と仮定しよう、80％と仮定…で、パーセントで落とし込める。
さきほど雪の話はしたが、海に近い物件も同様。
外壁やら外部の鉄階段やらの傷み方に差が出る。
この地方だから、ここだから、大規模修繕にかける費用やペースを
上げなければならない、ということもままある。
と、ブログを書いていると、「ああこれ大事なんだけど、今日の話と関係ないなあ」
などと思うことは良くある。
脱線して詳しく説明をするか、「後で詳しく書くから、今日はこの数字で」と
言い切ってしまうか…？
まあでもこれね、お得意の「アーカイブス」を見れば、わかる部分もあるわけです。
他の物件の「回転率」が出ている。
（もちろん完全な数字ではないですが）
「この辺り」で「この間取り」なら、A,B,Cとサンプルを見て
だいたいｘ年住んでいる。
周りがそうなのだから、自分がもし買えば、だいたい同様になる。
そこはもう、悲観して「うちだけ2年に一度出入りがあるかも」とか
逆に「うちの物件だけは、5年ぐらい住んでくれるかも」などと考えるべきではない。
周りと同じようになる。何度も書くが、まずこれが絶対。
今日は全然違うことを書きたかったのだが、この
「ずーーーっと引っ掛かっていた夏休みの宿題」をまず片付ける。
ここまでが作業。
で、次がぐちゃっとした思考のまとめへ…。
