良く、年に10％近い利回りとか、そこそこ儲かる物件に対して
「そんなに儲かるなら自分でやればいいじゃないか」とか
「そんなの、金持ちが買い占めて終わりだろう」と言う人がいる。
たまに、そんなに儲かるなら、あなたがやればいいじゃないか？
と言う人もいたり。
いや、そうじゃないんだ。と言っても、納得しにくい部分もあるだろうから
数字でこれを説明してみたい。
今、あなたが、2000万円持っているとしよう。
たまたま、年利10％の物件を買った。
これは、未来永劫、だいたい10％の家賃が入り続けるとする。
ま、仮の話だからアリってことで。
で、ここからどうする？
ここで、二通りの人が出てくる。
まずは、ずっと持つ人。
これはこれで悪くない。
もうひとつは、これを2200万で売っちゃう人。
利回りは下がるが、9％ちょいになる。
ま、約10％ってことで。
買った方はこれで、年200万入る。
売った方はというと、面倒なので手数料等を無視すれば、これで200万儲かる。
そうしたらまた、手元の2000万で、10％の物件を探して売ればいい。
もし、月に1回、こういう物件を見つけて売るのサイクルを繰り返したとしたら？
持ち続ける派は、2000万で年に200万得る
売る派は、2000万→2200万を12回繰り返すのだから
元手2000万で、年に2200万の利益が出る。
差は実に、2000万。
圧倒的に売る派の勝利となる。
いや、じゃあさ、2000万の元手、融資も混ぜて
月に2軒買おうよ。
そうすれば、月400万の儲け、年4800万になるよ。
そうすると…行きつく先が、業者となる。
さてこの業者、リーマンショック等の景気後退のあおりで
物件が売れなくなれば、倒産もする。
「やっぱり融資なんて引いて欲張るから。」
「持ち続けるのが正義！」
そうだろうか？
じゃあその不況のときに、2000万持っていて
これから始めようと思った人は？
物件が売れないから、価格も多少でも下がる。
2000万で11％の物件を買う。
これを、2200万、約10％で売る。
不況のときの方が、現金さえあれば、割安な物件は出やすい。
「よーし、俺、融資引いちゃうもんね」
そしてガンガン買って、会社を大きくして…。
で、次の不況のときに、またそのうちのいくつかはコケて…。
ぽつぽつ割安な物件も出てきて…。
そんでもって、それを買う人の中には
「いっそ業者として、ガンガン売って、持ち続けるより早く儲けよう」という
考えの人も出てきて…。
うん、今ね、知人がやろうとしてた物件があってね…
去年の末に物件を買った業者さんが、400乗せて売ってたわけで。
400乗っかってても、まあまあだし、やろうかなと。
まあ、諸事情でポシャったわけですが。
（あんまり書くと、どの物件かわかっちゃうかもｗ）
んで、それとは別に、まあまあの場所に、13％ぐらいの物件があって…。
これがダメ物件なんだけど、ダメだからこそ割安なわけで。
ううぅ…やりたい…。
だってさ、きちんとやれば、まあそれなりに費用はかかるけど
適正家賃なら10％で売っても、８００ぐらい乗っけられるんだもん。
周りの物件、8％とか9％の地域だから、9％ならもっと乗っけられる。
ダメ物件だから、現状の家賃もかなり安いし。
でも、融資引いても、ギリギリ単体でも返済できるぐらいに、適度に埋まってるし。
運用しつつ、空室を直して、家賃を高くしなおして…
空きが出たらそこも直して…。
ほら、利回り10％前後の物件なんて、落ちてます。
無ければ作ればいいんです。
やる気と根性と、火の中の栗を拾う気概と…
一番大事なのは、運だけどね。
