何やら、楽待のコラムで、再現性について書かれているが、ありゃなんだ？と。
再現性について考えるなら、まずさー…
例 似たような地域にラーメン屋が2軒ある場合…
この2軒が似たような運命をたどる？
たどらないよね。
評判の良い店を作れれば繁盛するし
逆なら潰れる。
2軒とも繁盛することもあるし
2軒とも潰れることもある。
じゃ、不動産投資なら？
Aアパートのすぐ近くにBというアパートを買ったら？
まあだいたいは似たような結果になる。
（どっちもそれなりには努力するだろうし）
ラーメン屋の場合もさ、
潰れるラーメン屋だって、それなりに努力してるとは思うんだけど
結果には大きな差が出るわけで。
味の差だったり、サービスの差だったり、宣伝の差だったり…
でも賃貸業では、この差が出にくい。
内装は内装屋がやるし
宣伝的なものは、不動産屋が客付けするし
まあそこらへん、変な業者を選ばなければ
あるいは悪い業者を選んだら、次から変えれば、たいていのことは軌道修正出来る。
でもさ、地域の需要は操れないよね
ビジネスの再現性とは、誰がやっても
「だいたい似た結果」になるってこと。
もっと言うと、結果はかなりの差が出ることはあるにしても
近似値が計算可能だってこと。
内装で考えたら、ある工事で妥当な値段が3万だとして
高いところは6万とか言うかもしれない。
でも、どんなに安くてしっかりしたところを探しても
おそらく5000円なんてことはあり得ないっしょー
あるいは、ぼったくりったって、100万とかも
普通はありえないっしょ？
仮に6万って言われたとしても、
次他のとこに頼んだら、4万でやってくれるかもしれない。
何回か工事を頼んで、安いところに頼むようにすれば
自然と3万円に近づく。
それまでにいくらか、そうだなあ、何軒かで20万ぐらいぼったくられたとしても
それで即死することは、まずない。
リーシング、客付けだってそう。
いつまでも借り手が見つからなければ、管理会社を変えるとか
自分でも何社か、不動産屋を回って、お願いしてみるとか
何かしら動くでしょ。
つまり
「アホじゃなければ、近似値に落ち着くと」
そんで、普通のことを一生懸命頑張っても
効果はある程度しか出ないと。
すんごい効果を出す人もいる。
なんか知らんけど、DIYめっちゃ上手くなる人もまあ居るよね。
そうなれば、3万円ぐらいかかる工事が5000円で済むこともあり得る。
客層をしっかり読んで、それに合わせた独創的な設備を入れる人もいる。
たとえばさ、200万かかる設備なら
「これ入れたらホントに客がバンバン来るの？」とか
「もったいない」とか考えちゃう。
でもすごい人はこれを実行して、結果も出す。
で、俺は凡庸だから、平均値しか取れないだろうと。
すごいド田舎の物件買って、オンリーワンに仕上げて
需要を創出しようとかは考えない。
ただひたすら、
「元から需要のある地域で、そこの平均値ぐらい出そう」と考える。
たまたま平均以上行ったら ラッキーと。
だから、現在6/10 の物件を買えば、俺がやっても4室ぐらいは
空室が出るのだろう、と考える。
だったらその分、価格が安ければ考えればいいし
そうじゃなければ違う地域を狙えばいい。
いや、何か理由があるのなら、同じ地域で、もっと安いのを探したっていいし。
特異なことをしなければこうなる。
特別に運が悪くなければこうなる。
個人の才覚に関わらず、ある程度似たような結果になる。
「俺は経験があるから、ミスも少ないし堅実に頑張れる」のなら
同じ町で「堅実であまりミスをしない層」の大家さんに近づき
その層の近似値になるだけ。
ラーメン屋ならさ、味やら何やら、いろんなことが理由で差が出る。
その差がさあ、少ないと思うのよ。
差が無いのではなく、他の業種より小さいと。
世の中、天才は居るんだわー。
天才の話を聴いて、「俺も同じようにやれる」なんて思ったら
おそらくそれは勘違いか錯覚です。
せいぜいが現況6割稼働の物件なら、頑張って7割稼働させたいね、でいいじゃん。
それで回らないのなら、それ、やるべきじゃないってだけだし。
