頭金をどのぐらいの期間で回収できればいいか（不動産）

先日、楽待だったかな、健美家だったかな？
コラムを読んでいて、頭金を2年で回収だったか？
書いていて、「ええなあ、すごい目線やなあ」と。
たしかに、回収は早ければ早いほどいい条件なわけだが
実際、その条件に見合った物件を購入出来て、そこで「すごい」になる。
まあなんでもそう。
高い目標を掲げて
それを達成すれば
すごい人。
いたずらに目標を上げて、全く達成できないのなら、
ただのバカになってしまうわけだ。

キャッシュフローは、頭金さえ多く出せば良くなる。
1億3％の物件でも、全額現金なら、単純計算で年300万のCFなわけだ。

一方で、頭金を多く入れれば入れるほど、その投資を回収するまでの期間は長くなる。
先ほどの1億3％現金買いなら、回収までに34年ほどかかる。

一般的な年収やら資産の状況なら、これはちょっとナシなシナリオだろう。
（そもそも平均的な人が、現金で1億も出せないだろうが）

では、これから買い進めるとしたら、最低どのぐらいの期間で
頭金が回収できればいいか？

ボクは、個人であれば
「築古なら、その物件の耐用年数が切れるまでに、回収出来なければ、論外」という
かなり甘めの目線で考えている。

木造3000万、初期費用400万なら、4年で償却される。
ならCFとして、年に100万無いと苦しいと。
4年間は、減価償却があるので、通常は手残りがあっても無税。
逆に、それぐらいの建物価格は取りましょうよと。
積算（この場合土地だけの価格）で4000万あるから買い、というのはわかるが
それならそれで、後々税務署と揉めないよう
「建物価格1000万、土地2000万」等、それなりに現実的な数字を書面にすればいいわけです。
これなら大雑把に、減価償却が年に250万なので
銀行に返済して、建物分の利子を経費として引けば、ま、トントンぐらいじゃないですかねえ？
そうすれば、税引き前手残り＝税引き後手残りです。
これを木造なら4年貯めて、400万に届けば、まあ負けは少ないわけです。

3000万で買う　4年で400万手残りがある。
5年後？　2600万以上で売る。
銀行への残債が、2200万あるとすれば、売って残債を返済すれば
売却でも400万出る。
手残りが400、売却でも400、売った時に
600万の25%と復興税分（150万ちょっと）税金は来ますが
800万から150万税金を払っても、650万残ります。
最初に400万投資して、5年程度で650万になるわけで
少なくともマイナスは無いと…。
あとは、この利益の見通しが「アリ」か「ナシ」か
各自で考えればいい。

法人の場合はもっと甘い目線で考えてしまう。
法人は一定期間、赤字を繰り越しできる。
この繰越をしている期間内に、頭金が回収出来れば
「まあ、ナシではない」と。
木造で4年を過ぎて、赤字の繰越が-200万残っていれば
これを償却し終えるまでの期間で、頭金が回収出来れば良しと。

いずれの場合も、前提条件として、売却時に最低でも、買った価格ー頭金
程度で売れることを想定している。

この場合、もしフルローン5000万で物件を買えば
5000万-頭金0＝5000万　で売れなければならない。
この計算が成立しにくい。
その代わりに初期費用が諸経費のみなので
比較的CFが出やすい。
だから、フルローンなり、極端に現金比率が高いなりの場合
ボクが考えている方法では物件を判断するべきではないと。

まあこの、売却価格、頭金回収の考えは
ボクの考え方のクセみたいなもので、それが正しいとか
主張したいわけではない。
ただ、わりと簡単じゃない？　と言いたいだけで。

でもねえ…実際の物件はもっとクセというか独自性があるわけで。
木造築古で、4年で頭金を回収できそうにないが
売却価格の値上がりが期待できそうだったり
逆に、利回りが良くて、回収は楽だけれど
売却価格が怪しかったり。
まあそういうときは、もっと詰めて考えないといけないわけで。

そして困ったことに、人間だれしも、ボクも当然
地域、場所によって好き嫌いもある。
「なあんかこの辺り、嫌いだ」とか
「この辺に物件を持てたらいいなあ」とか。
そういう感覚や気持ちは、どこまで大事なのだろう？
それは投資上の優劣と、どこまで関連があるのか？
そういった部分は正直わからない。
パリッとした物件が欲しい人が、条件だけを見てボロを買ったり
都心に物件を買いたい人が、郊外の物件を買ったり…。
それである程度の利益が出たとして、
それで本当に満足を得られるのか…？
多少利益が薄くても、自分の欲求に近い物件を買う方が
結果的に満足出来たり、ストレスが低いんじゃないだろうか？
ボクだって物件を見て、なんかこれ好きとか
この外壁の色、好みじゃないとか、感じちゃうしー。

そういう、金銭の外の気分みたいなコトも、大事かもしれないと。
まあ、収支がマイナスになるなら、それは論外だけれど。

他人の意見と自分の考え

以前FOMO（Fear of Missing Out）について書いたときにも触れたことだが
投資は自己責任。
他人の意見に影響を受けてはダメです。
FOMOの場合、「みんなが投資をしてるから、俺もしないと、俺だけ取り残されるのでは？」的な動機づけの話ですが
どんな場面や意見でも全て一緒です。
他人の意見は参考にしたり取り入れるものであって、影響を受けるものではありません。
仮に…
誰か米国株に投資をしようとしている人がいるとします。
そこで、ボクなり他の誰かなりの言う「米国の経済の見通しはあまり明るくない」という考えを読んで、考え直してしまったとしましょう。
で、結果として米国株が順調に上がり続けたと…。

「ああ、あのときアレを読まなければ…。」と。
いやそこでね、読んだのは偶然として
改めて、投資をするかしないかの判断をしたのは自分です。
最悪なのは、「どうしよう？」と迷うこと。
市場の出来事、他人の意見、なんでもそうですが
何かを見聞きしたとき、それを踏まえてどうするかを決断するのが投資です。

XXさんが○○と言ったから…と迷ってしまうのは
その人の意見にただ影響を受けているだけで
その考えを取り入れて、自分のモノにしていないと。

ましてや、「あのときアレを読んだせいで」などと口にしてしまうのなら
それは、「私は投資家失格です」と言っているのと同義です。

「○○という意見がある」
それを踏まえて、自分はどう思うのか？どうするのか？
「なるほど、この人の言う通りなんじゃないか」と考えたのなら
それは、その人自身の意見です。
それをせず、ただ、「そういう意見もあるのかー、うーん」と考えて止まってしまうのなら、それは、決断が出来ていないということ。
投資は決断の結果でなければ、何の再現性もないバクチです。
判断不能な事象は、自分が納得が行くまで調べなければいけないし
調べた上でわからなければ、保留にし、その上で自分はどうするかを
決断しなければならない。
この決断だけは、保留にしてはならないわけです。
（保留にすると決断するのはもちろんアリですが）

というのはね…
FXにしろ不動産にしろ、レバレッジはかけて当然。
「いやあ、でも…」などとそこで考えるなら、止めてしまえと。
それは、現金だけで10億以上の資産があり
「もうお金は、減りさえしなければいいのだ」という人のスタンス。
（それでもレバレッジはかけるべきだと思っていますが）
ま、投資信託なら話は別です。
でもそれでも、「決断を他人に任せると決断をする」べきだし
その結果としての資産の増減は、受け入れるべきです。

不動産の話になりますが、
スルガ銀行で、カボチャの馬車という事案がありました。
結果としてこのとき、「被害者救済」的な方向に走りましたが
ボクはあまりそれが正しいとは思いません。
詰めるべきところを詰めず、投資をしてしまったのは自分の落ち度であって
失敗をすれば、最悪地獄を見るところまで受け入れるのが投資です。

というのはねえ…。
ボクは、米国の利下げで一時的に1ドル120円ぐらいまで落ちるとしても
いずれまた、円安方向に動く、という考えです。
一方、昨年末に出された、JPモルガンの
2024 Long-Term Capital Market Assumptionsでは
1ドル110円相当に中長期で向かうという見解だったはずです。
（約半年前なんで、うろ覚えですが）

「あのJPモルガンが、長期目線ではドル安なのかあ」と、立ち止まってはダメだと。
それを踏まえて、「なるほど、ドル安に動く」と考え直すか
「それでも円は下がる」と考えるか、
あるいは、投資を中断しようと決断するか
この3点しかないわけです。
ただ迷って時間だけが過ぎるのは、決断でも判断でもありません。
レポートと自分の考えに差異があるのなら
具体的に、なぜ、どの部分が、差異があるのかを考え
結果として自分はどう考えるのかを言えなければなりません。

じゃないと、いくばくかでもレバレッジをかけて投資をしていれば
すぐにメンタルがおかしくなる局面に遭遇してしまいます。
たまたま上手くいったからＯＫ。
うん、それはたまたま、偶然ですよと。

それ本当？
どうしてそう考えたの？

それを考えるのも投資です。

世界で起きている危機

現在世界的に株式は下落傾向にある。
ボクは、秋ごろまでには、アメリカ主導で世界経済が減速すると書いてきたが
今起きていることは、これまで書いてきたシナリオとは、多少別の話。
まずはこれまでの主張をまとめてみたい。

現在、アメリカの景気は、数値上はわりと良く見える。
が、実体はそれなりに悪いというのがボクの考え。
市場の参加者は一定数、
・アメリカの雇用は強い、物価の上昇圧力も弱くはない
と考えている。
だから株がまだ上昇傾向にあった。

だが実際、賃金（時給）は上がっているが
労働時間は減っているし、副業、かけもちで仕事をしている人が増えている。
本当に景気が良いのなら、労働時間が減らされるはずがない。
時給は、アメリカは労働組合が強いから、上昇しやすいし、下げにくい。
会社として、従業員に払う賃金の総数を下げたければ
時給を下げるより、労働時間を短くする方が簡単だ。
労働組合は、時給にはうるさいが、労働時間が短くなることは受け入れやすい。
つまり
時給1000円で8時間働いてもらっていたところを
時給1200円にして5時間働いてもらう。
これで、8000円の日当を6000円に減らし、労働組合の文句も避けられる。

失業者数にしてもそう。
元々のアメリカ人は失業者が増えているが
新たな移民の就業者数が増えれば、失業率は減る。

例を挙げてみたい。

元々のアメリカ人
1万人　　　就業者　9000人　失業率10%

新たな移民
1万人　　　就業者　9900人　失業率1％

総数
2万人　　　就業者  18900人 　失業率5.5％

さらに、移民の正確な数が、少な目に把握されている可能性が高い。

実体の移民数が1万人のところ、9000人とカウントされてしまうと
9000人　の移民のうち、9900人が働いているというおかしな計算になってしまう。

まあ移民は、実家に帰ることも、失業保険をもらうことも出来ないから
入国すれば即働かなければならない。
一方、元々の国民は、ある程度は仕事を選ぶ。
なんでもいいから働く、というふうにはならない。

多少時給が高くても、バックトゥザフューチャーの主人公の兄のように
ファストフードで働きたいとはあまり思わない。

こういった、数字の操作やら統計の誤差やらで
実体以上に景気が良さげに見えているだけだ、というのがボクの考え。
ましてや今年は大統領選の年なので
「景気が良くなければならない」
だから、可能な部分では数字は操作されるし、現職大統領に不利になるような
統計の誤差は修正されにくい。
それでもボチボチ、「あれ？　なんかおかしくね？」という
声が出始めているのが現状。
秋から冬、大統領選の結果が出る頃には、これが顕著になるぞ、と。

さて一方、今起きていることは別だと書いた。
過去に、中東情勢次第で、物価が上がる可能性があるとも書いたが
現在はこのリスクが表面化してきていて
輸送コストやら原油価格などの上昇が懸念されている。
需要が減っていようが、コストやら原価が上がれば、物価は上がる。
（コストプッシュ型インフレ）
で、アメリカは再度の利上げが必要かも？　という意見も出始めているが
コストプッシュ型のインフレは、利上げで抑えられないぞと。
利上げをすれば、買いたいという需要をある程度下げられるが
人間、生きていれば必ず消費をするわけで
最低限、一定の需要は下がらない。

さらには、今は世界大戦の危機がある。
イスラエルとイランがやらかしてるわけで、場合によってはここで
核が使われたりしたら…？などと。
で、有事の可能性が生じれば、ドルが買われる。
おかしな話でもある。
アメリカは間接的な当事者でもあるのに、比較的関係の薄い国の通貨が売られ、
場合によっては影響が出る可能性のあるアメリカの通貨が買われる。

今後どうなるか？
個人的には、キンやらメキシコペソを買うで良いと思っている。
実際に有事になれば、ドルもどうなるかわからない。
なら、大きな問題にはならない方に賭けて
直接、イランなりと明確に対立していない国の通貨を持ちつつ
大問題になれば、金が上昇するだろうと。

ま、何より、世界大戦など起きない方がいいし、少なくとも日本には核が落ちないといいなと…これは願うより他はないかと。
木村拓哉じゃないが、ショーマストゴーオンなわけで
投資家であれば、生きることと投資をすることは同義。
生きる以上、何かにベットを続けなければならない。

メキシコペソ、謎の利益

さて、順調に下がっているメキシコペソ
現在2000円ほどの含み損…のはずが？？？
なんか知らんがポジションが2枚になっていて、利益が出ている。
どういうことだ？

チャートを見ると、たしかに一瞬だけ0.5円ぐらい下がって
急激に戻している。
どういうこっちゃ？
気持ちが悪いので速攻で利確。
これたぶん、下がったけど、指値が刺さった人と刺さらなかった人が謎に出て
ロスカットされた人なんかが、なんやこれ？って発狂してって流れになりそうな。
さっさと利確しないと、「なかったこと」にされそうなんで、決済。

いやこんなの、勝ちに加えません。
ただただー2000円です、それだけのこと。
まだ買い増しする域じゃない。
買い増ししようかと思ったけど、変なおまけが付いたんで、順延で。

良い物件とは何か？（不動産）

良い物件…良いという言葉が入っている時点で主観です。
良い飲み屋、良い異性、良い会社…みんな同じで
その人の主観が入っているわけです。
ただ、業として行う以上、主観があるとは言っても、
経済的な利点が無ければならない。

よく、楽待や健美家などのポータルサイトには、良い物件はない、売れ残りばかりだ
と言う人もいます。
一方で、「いやいや、そこそこ良い物件もある」という人も。
まず前提として、どのぐらいの頻度でポータルサイトを見ているか、という
違いもあります。
でもこれは今日の主題じゃない。

ある人は、
「すごく安い」
「いずれそのまま壊して売るだけで、出口が取りやすい」物件を、良い物件だと言うのでしょう。
これは、なかなかポータルサイトには落ちていません。

逆に肯定派は
「価格以外の面で良いところがあれば、良い物件だ」と考えているように思います。

価格以外の良い面とは？
一般的には客付けのしやすさ、退去の出にくさです。
自分が借りる側だと想像して考えてみてください。
同じ駅、徒歩、家賃、築年数の部屋、似た設備なら
どっちを借りても一緒ですか？
駅から物件までの状態は？
近隣の雰囲気は？
窓から見る外の景色は？
そういった物を総合して、しっくりする物件を借りるんですよね？

ポータルサイトでも、マイソクでも何でも一緒なんだけど
まず数字を見て、データで良い悪いを判断するか
あるいは数字以外の部分を判断するか、の差じゃないかと。

決して数字で判断するのが悪いわけじゃあないです。
相場より安いとか、部屋が広めだとか、
数字上、はっきり優位性がある物件は、わかりやすく良い物件なわけだし、
一定の割安感があれば、多少のデメリットがあってもリカバーできますし。

ただ、それを追い求めちゃうと、ポータルサイトの物件じゃ
物足りなくなるんで、業者との繋がりとか、そういう方へ
進んじゃうんだろうなと。

要はあれだ、自分が何の為に、どういう物件を探してるのか？
そこをはっきりさせないと、物件を見る時間がただの無駄になりかねないんじゃないかなあと。

現在考えている物件（不動産）

さらっと頭の中だけで考えているものです。

T県3000万程度、利回りまあまあ。
要管理継承のようで、レントロールを拝見。
某サイトで過去履歴を見ると、10年ほど前までは
今より8000円ほど安い家賃で募集をしていた様子。
おそらく、ここで管理会社を変更して、利用するポータルサイトも変更し
いわゆる、テコ入れをしたのでしょう。
ちょうどこの頃に外壁もいじっているようだし。
まあ、極小3点ユニットですが、某サイトで見通しを見ると、上昇予想。
うん、場所は悪くないもんなあ。

同じ県の、そこそこ中心部分。
1000万程度。
まあボロボロです。
いっそ全空なら良いのに、数部屋怪しい状況で。
ここなら代理納付が可能なはずですが、手続きしてないんだろうなあ的な。
パリッと修繕すれば、倍以上では売れそう。
まあ修繕に、それだけかかりそうですが。
ちなみに、知人に話したところ、「やめなさい」と言われましたｗ

同じ県、郊外。
駅近く、全空で、こちらは比較的きれいです。
まあちょこっと手直しをすれば貸し出せそう。
利回りもそこそこで、（全空なので）想定家賃も妥当。
駐車場あり。
余談ですが、駐車場の歩道へ上がる部分に置く、スロープ、
なんて言ったかなあ…
実はあれ、違法なんですよね。
まあ今のところ、あれのせいで罰則を受けたという話は聞きませんが
自治体によっては「やめてくれ～」とアナウンスしているところも。
この物件、置いてありますねえ。
（ま、いいんだけども）
将来の土地値は横ばい？の見通し。

G県、駅近く。
満室で利回りは当然高いです、顔がボク好み。
ちょっとだけ、改善しようのない不安材料が数点ありますが
まあまあ良さげ。
レントロール、あきらかに安く貸してますねー。
ファミリータイプなんで、退去がどれだけ出るかは疑問だし
退去した時点、家賃を上げようとしても、相場は落ちている可能性もありますが
現状では、家賃が安いです。
それでこれだけ利回りが出ているのだから、良しと考えましょうか。
これがワンルームだったら、この利回りでも退去貧乏になるのでしょうかねえ。
資材が高騰してるからなあ…？

最後にT県、法人所在地近く。
1/3空室、4000万弱。
忌避施設が近辺にあり、今一つ人気の無いエリアです。
よくある、駅を出て右手は栄えているけれど、左手側はイマイチみたいな。
いや、栄えてはいるんですよ、ただ、住居としては人気がイマイチ。
ま、近くに風俗街がある、みたいなもんです。
これねえ、本店所在地を建て直ししたいんで、一時的にそのときに
移住出来ないかなあと。
登記上、ｘｘ市までしか所在を記載していないんで
ここなら登記変更せずに、移動できる…。
ま、どっか借りて移転すれば、100万かそこらはかかるわけですから
これがタダで動けるなら…。
でもなあ、忌避施設はこの先ずっとあるだろうしなあ。
と思いつつ、近くにタワマンっぽいのも建設されてるようだし、
でも移転するとか廃止するとかも、聴かないんだよなあ…。
若い子連れやら女の子には、不人気だろうなあ…。

とまあ、もっと普通の物件を考えればいいのに、というラインナップでした。
今は身動きが出来ないので、GW明けまで残っていたら、実地を見に行こうかと。
（動きが遅いよなあ…）

日銀の介入とイスラエルの報復（FX）

前回、久々にFXに参加すると書いたが…。

9.23→9.29
9.23→9.26
9.23→現在保持

違う、そういうことじゃなく、長期的な目線で
多少メキシコペソをロングで持ってもいいかも？と言いたかっただけ。
誰が1枚のポジで張り付いて、小銭を抜けと？
だって、たまたまPCの前で作業してたら、お金が落ちてたんだもの…。
たった1000円でも、置いてあれば拾うでしょ？
いや、拾うけれども…。

さて、とりあえずロングから入ったものの、日銀の介入のラインを
ドル円155円と見ているので、大きく入る気にもなれない。

とりあえずの流れとして、まずどこかで日銀は介入するだろう。
これだけ口先であれこれ言って、介入せずにぼっとしているなら
舐められるだろうから、振り上げたなんちゃらは降ろさないと恰好がつかないわけで。
で、介入があったとしても、どうせ一時的なもので、また上昇のトレンドになると。
トータル、ノーポジでいるより、薄くでも持っておこうと。

で、黙ってると舐められると言えば、イスラエル。
やられたらやりかえす、やりかえさないと舐められる。
おまえら、チンピラのケンカかと…まあ気持ちはわかるが。
イスラエルとしても、やりかえしたると言った以上、やらないと。
振り上げたナンチャラは、一応降ろさないと恰好がつかない。
とまあ、ドル円が比較的おとなしいわりに、
メキシコペソは方向性が定まらず右往左往してたわけで。

で、別にメキシコペソのちょっとした上下はどうでもいいのですが
中東の情勢が悪化すれば、原油の価格やら、商品の輸送コストに影響し
アメリカの物価が上振れると。
物価が上振れると、利下げが遅れる。
利下げが遅れると…？

アメリカでｘｘショック的なモノが起きる確率は、まあ、
60％かな？ぐらいで見ています。
利下げが遅れればその確率や規模は大きくなるだろうと。
でも、当面利下げが遅れれば、為替は円安方向だろうとも。
で、トータルで考えて、アホールドしようと。
どうせ、恐慌的な何かがあれば、ドル円ショートするし
メキシコペソを数枚持ってたって大勢に影響ないし。

ただ、今年は新ニーサも始まって、
S&Pなりオルカンなりを買い始めた初心者が、
アメリカの利下げで、為替損を被って、焦って売られてしまうことで
余計に為替変動が大きくなったりしないかなと？
ま、そこらへん、わからんし、調べてもいないけども
そういった可能性も考えるなら、今参加しなくても良いのだけれど？
やると決めた以上やる。
でも張り付きはやめようと反省。
（だって帳簿つけたりとか、事務作業が多かったんで、片手間につい…）

本当はこの時間、不動産の方で狙っている物件のお話でも書きたかったのだが、
中東情勢も気になるので、なんとなく書いてしまいましたー。